不動産売却の相談はどこがいい？悩み別の相談先・売却ポイントを紹介！コラム

不動産売却に関する悩みや問題を相談したいと考えている人は、不動産会社に1つだけと思っている人は少なくありません。

しかし、悩み別に相談先は異なっているため、得意分野としている場所へ相談をしましょう。

本記事では、不動産売却に関する悩み別の相談先や、相談先による売却ポイントを詳しく解説します。

不動産売却の流れ

不動産売却の流れは、以下のとおりです。

1. 不動産会社に売却相談
2. 媒介契約を結ぶ
3. 不動産の売却活動をする
4. 売買契約の締結をする
5. 物件の引き渡し・決済

各流れを詳しく解説します。

①不動産会社に売却相談

まず、不動産会社へ売却相談を行います。

不動産会社の雰囲気や担当者の対応力などを把握するためにも、できる限り対面で行うことがおすすめです。

相談を行う際は、以下の書類を準備しておくと、話を円滑に進められます。

• 所有不動産の物件概要書
• 登記事項証明書、固定資産税納税通知書
• 間取り図および敷地測量図

②媒介契約を結ぶ

不動産会社が決まった後は、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、売却成立時に不動産会社の報酬額や売却活動の方針を決定することです。

契約内容や売却活動方針に双方が納得して、署名・捺印を行い締結します。

媒介契約は、不動産売却理由や自身の状況を基に、以下の3種類から選択しましょう。

③不動産の売却活動をする

媒介契約の締結後、不動産会社が正式な仲介となり不動産の売却活動を開始します。

一般的な売却活動では、不動産の相場や査定額などを基に売り出し価格を決定し、販売促進活動を開始することが通例です。

不動産会社に買主からの連絡を受けた後、内覧日の日程調整などの手配をします。

買主が購入決定の意向を示した後は、売買契約を締結します。

売買契約時に、売主側が用意する必要書類は以下のとおりです。

• 実印・認印
• 身分証明書
• 登記権利証
• 印鑑証明書
• 収入印紙

宅地建物取引士が同席の下、契約書への押印・手付金の授受などを行い、売買契約を締結します。

収入印紙を貼った契約書は、無くさないように保管しておきましょう。

⑤物件の引渡し・決済

物件の引き渡しと決済は、売買契約で定めた日時に融資先の金融機関で執り行われます。
買主からの売却価格分代金の受け取りと同時に、売主の住宅ローンの残債返済が並行して行われると覚えておきましょう。
決済完了後、当日中に不動産の引渡しが行われ、以下の費用の支払いで決済は完了です。

金融機関への一括返済費用の支払い
不動産会社への仲介手数料の半金の支払い
司法書士への登記費用の支払い

決済や引渡しを終えると、仲介不動産会社の役目は一旦終了します。

不動産売却の各悩みに対応している相談先

不動産売却の状況別の相談内容と、対応する相談先は以下のとおりです。

• 不動産売却の相談：不動産会社
• 空き家の相談：市役所
• 登記や相続・権利の相談：法務局
• 税金関係の相談：税理士
• 確定申告の相談：国税庁電話相談センター
• 測量や狂気確定の相談：土地家屋調査士
• 法律関係の相談：弁護士
• 不動産価値の相談：不動産鑑定士
• 農地売却の相談：行政書士

各項目について、詳しく解説します。

不動産売却の相談：不動産会社

不動産売却に関する悩みは不動産会社に相談しましょう。
不動産会社では、無料査定を行っている場合が多く、売却費用が明確になります。
また、独自のデータベースを利用して物件の調査も可能なため、不動産売却に関する悩みの相談も行えるでしょう。

空き家の相談：市役所

空き家に関する悩みは、市役所へ相談しましょう。
近年では、多くの市町村が「空き家バンク」を設置しています。
空き家バンクとは、自治体が運営する不動産情報サイトのことであり、売却を断られた不動産でも売り出すことが可能です。

登記や相続・権利の相談：法務局

登記や相続・権利に関する悩みは、法務省に相談しましょう。
基本的に、登記手続きは司法書士が代理で行うことが多いですが、不動産登記を持つ本人が手続きを行わなければなりません。
登記手続きで疑問点がある場合、法務局の受付で手続きの方法を教えてもらえます。

税金関係の相談：税理士

税金に関する悩みは、専門家である税理士に相談しましょう。

ただし、税理士事務所へ直接赴いた際は、相談料がかかる場合があるため、自治体主催の「税理士の無料相談会」などの利用がおすすめです。

税理士による無料相談会は、税理士協会が税理士を派遣して行っているため、自治体や税理士協会のサイトで確認しましょう。

確定申告の相談：国税庁電話相談センター

確定申告に関する悩みは、国税庁電話センターに相談しましょう。
国税庁電話相談センターでは、確定申告の時期になると電話窓口が設けられるため、電話での解決ができます。

測量や境界確定の相談：土地家屋調査士

測量や境界確定の悩みは、土地家屋調査士に相談しましょう。
確定測量図は、隣地と私有地との境である「民々境界」と、道路との境界である「官民境界」の2種類を確定している証明になります。
土地を売却する際に、確定測量図の有無は重要になるため、土地家屋調査士に相談しましょう。

法律関係の相談：弁護士

法律関係の悩みは、弁護士に相談しましょう。

各都道府県の弁護士会が主催している相談サービスは、安価で相談できます。

主催場所によっては時間が異なるため、事前に確認しておきましょう。

不動産価値の相談：不動産鑑定士

不動産価値の悩みは、不動産鑑定士に相談しましょう。

不動産鑑定士は、不動産取引においての脱税行為を防ぐため、鑑定評価書を作成できます。

鑑定評価書に則った価格で取引をすることで、税金関係の問題は起こりません。

農地売却の相談：行政書士

農地売却の悩みは、行政書士に相談しましょう。

農地だった場所を農地以外として売却するには、転用の許可手続きが必要となるため、行政書士に依頼できます。

農地を売却予定の方は、行政書士へ相談することで、転用手続きが可能です。

不動産売却時の準備と手続き

不動産売却時の準備と手続きは、以下のとおりです。

1. 最適な売却時期・タイミングを見極める
2. 売却時の相場を調べる
3. 不動産の査定をしてもらう
4. 売却価格を決める
5. 冬季の準備をする
6. 物件の確認をする
7. 退去または解体をする
8. 不動産売却後の確定申告をする

各項目について、詳しく解説します。

①最適な売却時期・タイミングを見極める

不動産の売却時期は、9～10月・2～3月が最適です。

転勤や新生活で人の入れ替わりが起こる時期でもあり、不動産会社も繁忙期を迎えます。

不動産会社の繁忙期を狙って売却することで、不動産を相場より高値で売却できる可能性があります。

②売却時の相場を調べる

不動産売却の前は、売却価格の相場を調べておきましょう。

同じ地域であっても、周辺の地形や物件状況・売却の時期などによって、売却価格は変動します。

不動産や土地相場の調査には、「国土交通省 土地総合情報システム」の利用がおすすめです。

各都道府県の地価や、不動産の取引価格などのデータを閲覧できます。

③不動産の査定をしてもらう

不動産の査定方法は、机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定は、簡易査定とも呼ばれており、不動産情報とデータからおおよその査定額が算出されるため、査定結果が早いです。

訪問査定は、実際に現地に赴いて不動産の状態や周辺の状況を査定してもらえるため、詳細な価格を把握できます。

④売却価格を決める

相場や査定額、不動産市況を基にして売却価格を決定します。

不動産の売買は、「購買希望価格」と「売却希望価格」が一致することで成立し、価格が決定するものです。

ただし、地域周辺や他の要因によって価格が左右されるため、要因を考慮した売却価格の設定をしましょう。

⑤登記の準備をする

登記手続きに必要な書類は、以下のとおりです。

• 登記済証：登記の内容を証明する書類
• 登記識別情報通知書：登記済証に代わる書類
• 登記原因証明情報：ローンの完済を証明する書類
• 抵当権の委任状

抵当権の抹消に必要な書類ですので、事前に準備しておきましょう。

⑥物件の確認をする

現地や書面の確認以外に、役所や法務局などに出向いての調査も行われます。

物件についてのメリットだけではなく、周辺環境のデメリットも一緒に伝えることで、正確な査定価格の算出が可能です。

不動産業者に訪問査定を依頼した場合は、以下の項目を確認します。

• 土地
• 建物
• 権利関係
• 法律関係
• インフラ
• 管理状態
• 周辺環境
• 所有者への質問

⑦退去または解体をする

売却が決まった不動産に住居者や家財がある場合は、事前に退去勧告や撤去をしておきましょう。

買主側との契約に、建物の解体や更地にする必要がある内容が含まれている場合は、売主側が契約内容に基づいて引き渡す義務があります。

⑧不動産売却後の確定申告をする

不動産に売却後は、売却益にかかる税金の納付のために確定申告が必要です。

確定申告の際は、減税や特例制度などに該当する場合があるため、売却による損失があった場合は軽減することができます。

書類の準備と必要事項の記入を終えた後は、申告期間中に税務署に提出をしましょう。

確定申告を終えると、不動産売却は完了です。

まとめ

不動産売却に関する悩み別の相談先は、以下のとおりです。

• 不動産売却の相談：不動産会社
• 空き家の相談：市役所
• 登記や相続・権利の相談：法務局
• 税金関係の相談：税理士
• 確定申告の相談：国税庁電話相談センター
• 測量や狂気確定の相談：土地家屋調査士
• 法律関係の相談：弁護士
• 不動産価値の相談：不動産鑑定士
• 農地売却の相談：行政書士

不動産売却では、売却の種類や状況に応じて相談先が変わるため、悩みに合わせた場所へ相談しましょう。