マンション売却で税金がかからないようにするには？節税についても解説コラム

「マンション売却で税金がかからないケースってあるの？」
「マンション売却で節税するための方法は？」
そのような疑問を持っている人も多いのではないでしょうか。
マンション売却では大きなお金が動くため、かかる税金も高くなります。
そのため、税金がかからないようにする方法や、節税の方法が知りたいという人が多いです。
本記事では、マンション売却で税金がかからないケースや、節税のポイントを解説します。
これからマンションを売却、もしくは検討している人はぜひ最後まで読んでみてください。

マンション売却で税金がかからない2つのケース

マンション売却をする際は、譲渡所得税という税金がかかります。

しかし、以下の2つのケースのどちらかに該当する場合は譲渡所得税がかかりません。

• マンション売却で利益が発生しない場合
• 特例・控除を利用した場合

それぞれのケースについて詳しく解説します。

マンション売却で利益が発生しない場合

マンション売却で利益が発生しなかった場合、税金はかかりません。

売却で得た利益に対して課税されるのが譲渡所得税なので、利益が出なかった場合は税金を払う必要がないのです。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得＝売却価格 ー（取得費＋譲渡費用）

例えば、5000万円で購入した戸建てが4000万円で売れたとします。売却にかかった費用が300万円だった場合、計算は以下のようになります。

譲渡所得＝4000万円 ー（5000万円＋300万円）＝ ー 1300万円

このように、譲渡所得がマイナスになる場合は譲渡所得税を支払う必要はありません。

特例・控除を利用した場合

マンション売却をする際には、さまざまな特例・控除が利用できます。

特例・控除を利用することで、譲渡所得税がかからなくなります。

マンション売却時に使える特例・控除は以下の通りです。

• 3,000万円の特別控除の特例
• 相続財産を譲渡した場合の特例
• マイホームを売却した時の軽減税率の特例

上記の他にも特例・控除はたくさんあります。

また、特例・控除ごとに適用条件があるので、マンション売却をする際には事前に確認しておきましょう。

ただし、適用条件など複雑な場合があるので、不安な場合は不動産会社に相談してみてください。

マンション売却時の譲渡所得の計算方法

ここからは、マンション売却時の譲渡所得の計算方法について解説します。

先述のように、譲渡所得は以下のように計算します。

譲渡所得＝売却価格 ー（取得費＋譲渡費用）

上記計算式の「取得費」は、マンションの購入時にかかった費用から減価償却費とその他費用を控除した金額になります。

減価償却費は、「購入金額 × 償却率」で計算します。償却率は国税庁が発表しているので、国税庁の公式ホームページをご覧ください。

取得費から控除できる「その他費用」は、購入時にかかった仲介手数料や登記費用などが該当します。

マンション売却で発生する譲渡所得税以外の税金

マンション売却では、譲渡所得税以外にもかかる税金があります。

譲渡所得税以外にかかる税金は以下の3つです。

• 印紙税
• 消費税
• 登録免許税

それぞれの税金がどのようなものなのか、いくら必要になるのかを詳しく解説します。

印紙税

印紙税とは、マンションの売買契約書に記載の売却価格に対して課税される税金のことを言います。

ただし、2024年3月末までに作成された売買契約書は、軽減措置が可能です。

売却金額ごとにかかる印紙税の金額は以下の通りです。

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼って納付します。

収入印紙を忘れると過怠税が課せられ、印紙税額の倍以上の金額を納めないといけないので忘れないように注意しましょう。

仲介手数料

マンション売却が成立した際は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。この仲介手数料は、不動産会社の成功報酬となります。

仲介手数料自体は税金ではありませんが、仲介手数料を支払う際には消費税も加算されます。

仲介手数料と消費税の上限は以下の通りです。

登録免許税

マンションを売却する際、登録免許税が必要になります。

登録免許税は、マンション売却に伴う「抵当権抹消登記」や「住所変更登記」を行う際に課税される税金です。

具体的な金額は、1つの不動産につき「抵当権抹消登記」と「住所変更登記」を合わせて1000円です。

例えば、マンション売却を行う際、土地と建物の2つに適用されるため2000円の登録免許税が必要になります。

マンション売却の節税対策

マンション売却では大きなお金が動くので、税金も高くなる傾向があります。

そのため、できるだけ税金は安く抑えたいですよね。

マンション売却をする際にできる節税対策を紹介するので、ぜひ参考にしてください。

マンションを所有して5年を超えてから売却する

マンションの売却を行う際は、所有期間5年を超えてから売却をすれば節税が可能です。

所有期間が5年以下の場合は税率が39.63%になりますが、所有期間が5年以上の場合は20.315%となります。

所有期間5年を超えるかどうかで、税金が約20%変わります。

所有期間が5年を超えるまで待っているとマンション自体の価値が下がるので、5年待つかどうかは判断が必要です。

税金控除の特例を利用する

税金控除の特例を利用することで、マンション売却にかかる税金を抑えることができます。

マンション売却において受けられる控除はたくさんありますが、特に有名な3つの控除を紹介します。

• 3,000万円の特別控除の特例
• 相続財産を譲渡した場合の特例
• マイホームを売却した時の軽減税率の特例

上記の他にも受けられる控除はたくさんありますが、適用条件が複雑な場合が多いです。

「どのような控除があるのか」「控除の適用条件はどのようなものか」など不明点があれば、不動産会社に相談するようにしましょう。

ふるさと納税を利用する

ふるさと納税を利用することでマンション売却にかかる税金を節税できます。

ふるさと納税とは、地方自治体に行う寄付のことを指します。ふるさと納税を行うことで、住民税や所得税の控除を受けられます。

また、マンション売却により所得が増えれば、ふるさと納税の控除上限額も上がります。

ふるさと納税を活用し、節税に繋げましょう。

取得費を正確に計算する

マンション売却をする際は、取得費を正確に計算するようにしましょう。

取得費を正確に計上できていないと、本来払う必要のある金額よりも多くの税金を払わないといけない可能性があります。

譲渡取得税を抑えるためにも、取得費は正確に計上するようにしましょう。

まとめ

今回のマンション売却で税金がかからないケースや、節税対策について解説をしました。

マンション売却では数百万円〜数千万円の大きなお金が動きます。そのため、かかる税金も大きくなります。

税金を抑え、できるだけ多くの利益を残すためにもマンション売却にかかる税金を理解しておくことが重要です。

本記事を参考に税金について理解し、マンション売却を成功させてください。