マンション売却で税金がかからないようにするには？節税についても解説コラム

マンション売却をしたいけど、税金について詳しくなくて不安だ。

そのような疑問を持っている人も多いのではないでしょうか。

マンション売却では大きなお金が動くため、その分税金も高くなります。

そのため、税金を抑える方法や、節税の方法が知りたいという人が多いです。

本記事では、マンション売却で税金がかからないケースや、節税方法を解説します。

これからマンションを売却する、もしくは検討している人はぜひ最後まで読んでみてください。

H2.マンション売却で税金がかからない2つのケース

マンション売却をする際は、譲渡所得税という税金がかかります。

譲渡所得税とは、不動産を譲渡した際に発生する所得に対して発生する税金のことです。

譲渡所得税は、以下の2つのケースのどちらかに該当する場合は発生しません。

●売却で利益が発生しない場合

●特例・控除を利用した場合

それぞれのケースについて詳しく解説します。

マンション売却で利益が発生しない場合

マンション売却で利益が発生しなかった場合、税金はかかりません。

売却で得た利益に対して課税されるのが譲渡所得税です。

そのため、利益が出なかった場合は税金を払う必要がないのです。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得＝売却価格 ➖（取得費＋譲渡費用）

例えば、5000万円で購入した戸建てが4000万円で売れたとします。売却にかかった費用が300万円だった場合、計算は以下のようになります。

譲渡所得＝4000万円 ➖（5000万円＋300万円）＝ ➖1300万円

上記例のように、譲渡所得がマイナスになる場合は、譲渡所得税を支払う必要はありません。

特例・控除を利用した場合

マンション売却をする際には、さまざまな特例・控除が利用できます。

特例・控除を利用することで、譲渡所得税がかからなくなる、もしくは税金を安く抑えられます。

マンション売却時に使える特例・控除は以下の通りです。

●3,000万円の特別控除の特例

●相続財産を譲渡した場合の特例

●マイホームを売却した時の軽減税率の特例

上記の特例・控除については次の章で解説しているので、参考にしてください。

H2.マンション売却時に利用できる特例・控除

マンション売却時には、次の3つの特例・控除が利用できる可能性があります。

●3,000万円の特別控除の特例

●相続財産を譲渡した場合の特例

●マイホームを売却した時の軽減税率の特例

上記の特例・控除にはそれぞれ適用条件があるので、マンション売却をする際には事前に確認しておきましょう。

また、適用条件など複雑な場合があるので、不安な場合は不動産会社に相談してみてください。

3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却する際、譲渡所得のうち最大3,000万円までが控除になる制度です。

例えば、譲渡所得が2,500万円の場合、3,000万円の特別控除を使えば税金はかかりません。

この制度を適用するためには、自分や家族が住んでいる住宅である必要があります。

また、居住しなくなってから3年ぼの12月31日までに売却しなくてなりません。

他にも条件があるため、詳しくは国税庁のマイホームを売った時の特例を確認してみてください。

3,000万円の特別控除を適用するためには、確定申告が必要であり、不動産会社や税理士に事前相談するのがおすすめです。

この控除の適用対象なのかも含めて専門家に相談してみましょう！

相続財産を譲渡した場合の特例

相続により取得した住居の場合、相続税の一部を取得費にできる制度です。

譲渡所得は、『譲渡所得＝譲渡金額ー（取得費＋譲渡費用）』で計算されます。

相続税の一部が取得費に加算されるということは、課税対象の譲渡所得が下がることになります。

そのため。この特例を使えば税金の負担が減ります。

相続財産を譲渡した場合の特例も適用の条件があるため、詳しくは国税庁の相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を確認してください。

マイホームを売却した時の軽減税率の特例

10年以上住んだマンションを売却する際に、軽減税率が適用される特例です。

課税対象の譲渡所得が6,000万円までの場合は14.21%、6,000万円以上の場合は20.315%に税率が軽減されます。

この特例を利用するためには、売却したマンションが居住用であること、親族への売却でないことなどさまざまな条件があります。

詳しくは、国税庁のマイホームを売ったときの軽減税率の特例を確認してみてください。

また、この軽減税率の特例は、3,0000万円の特別控除との併用も可能なのが嬉しいポイントです。

H2.税金還付が受けられる特例

税金対策や、特例・控除と聞くと「できるだけ払う税金を少なくするためのもの」というイメージがあるかもしれません。

しかし、特例の中には税金の還付が受けられる特例が存在します。

今回は税金還付が受けられる2つの特例を紹介します。

●マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

●特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

どのような特例なのか詳しく解説します。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却して損失が発生した場合に受けられる特例です。

売却で発生した損失を他の所得と合算することを言います。これを損益通算と呼びます。

例えば、マンション譲渡によって400万円の赤字が出たとします。会社の給料が年700万円だった場合、その年の所得は300万円とすることができます。

給与が700万円の前提で源泉徴収が行われているため、払いすぎた税金の還付が受けられるのがこの特例です。

ただし、適用条件や、利用には手続きが必要になるため、詳しくは国税庁のマイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)を確認してください。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームのローン残債が、売却額を上回っている際に、その差額を他の所得で損益通算できる特例です。

例えば、売却額が500万円で、ローン残債が700万円だとすると差額は200万円となります。この差額の200万円を給与所得などと損益通算できるということです。

こちらの特例にも適用条件や、利用には手続きが必要になるため、詳しくは国税庁の住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)を確認してください。

今回紹介した2つの税金還付に関する特例は、専門知識が必要になるので、不安な方は不動産会社や税理士など専門家に相談しましょう。

H2.マンション売却時の譲渡所得税の計算方法

ここからは、マンション売却時の譲渡所得税の計算方法について解説します。

譲渡所得税を計算するためには、下記の2つを明確にする必要があります。

●譲渡所得

●税率

それぞれ詳しく解説します！

譲渡所得の計算方法

まずは、譲渡所得から計算します。

譲渡所得は以下のように計算します。

譲渡所得＝売却価格 ➖（取得費＋譲渡費用）

上記計算式の「取得費」は、マンションの購入時にかかった費用から減価償却費とその他費用を控除した金額になります。

減価償却費は、「購入金額 × 償却率」で計算します。償却率は国税庁が発表しているので、国税庁の公式ホームページをご覧ください。

取得費から控除できる「その他費用」は、購入時にかかった仲介手数料や登記費用などが該当します。

税率の計算方法

税率は、売却するマンションの所有期間によって異なります。

マンションの所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得と言います。

それぞれ以下の税率で課税されます。

※参考：長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

※参考：短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

H2.マンション売却で発生する譲渡所得税以外の税金

マンション売却では、譲渡所得税以外にもかかる税金があります。

譲渡所得税以外にかかる税金は、以下の3つです。

●印紙税

●消費税

●登録免許税

それぞれのどのような税金なのか、いくら必要になるのかを詳しく解説します。

印紙税

印紙税とは、マンションの売買契約書に記載の売却価格に対して課税される税金のことを言います。

ただし、2024年3月末までに作成された売買契約書は、軽減措置が可能です。

売却金額ごとにかかる印紙税の金額は以下の通りです。

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼って納付します。

収入印紙を忘れると過怠税が課せられ、印紙税額の倍以上の金額を納めないといけないので忘れないように注意しましょう。

仲介手数料

マンション売却が成立した際は、不動産会社に仲介手数料を支払います。

この仲介手数料は、不動産会社の成功報酬となります。

仲介手数料自体は税金ではありませんが、仲介手数料を支払う際には消費税も加算されます。

仲介手数料と消費税の上限は以下の通りです。

登録免許税

マンションを売却する際、登録免許税が必要になります。

登録免許税は、マンション売却に伴う「抵当権抹消登記」や「住所変更登記」を行う際に課税される税金です。

1つの不動産につき「抵当権抹消登記」と「住所変更登記」を合わせて1000円がかかります。

例えば、マンション売却を行う際、土地と建物の2つに適用されるため2000円の登録免許税が必要になります。

H2.マンション売却の節税対策

マンション売却では大きなお金が動くので、税金も高くなる傾向があります。

そのため、できるだけ税金は安く抑えたいですよね。

マンション売却をする際にできる節税対策は、以下の4つです。

●マンションを所有して5年を超えてから売却する

●税金控除の特例を利用する

●ふるさと納税を利用する

●取得費を正確に計算する

それぞれ具体的に解説します！

マンションを所有して5年を超えてから売却する

マンションの売却を行う際は、所有期間5年を超えてから売却をすれば節税が可能です。

所有期間が5年以下の場合は税率が39.63%になりますが、所有期間が5年以上の場合は20.315%となります。

所有期間5年を超えるかどうかで、税金が約20%変わります。

所有期間が5年を超えるまで待っているとマンション自体の価値が下がるので、5年待つかどうかは判断が必要です。

税金控除の特例を利用する

税金控除の特例を利用することで、マンション売却にかかる税金を抑えることができます。

マンション売却において受けられる控除はたくさんありますが、特に有名な3つの控除を紹介します。

●3,000万円の特別控除の特例

●相続財産を譲渡した場合の特例

●マイホームを売却した時の軽減税率の特例

上記の他にも受けられる控除はたくさんありますが、適用条件が複雑な場合が多いです。

「どのような控除があるのか」「控除の適用条件はどのようなものか」など不明点があれば、不動産会社に相談するようにしましょう。

ふるさと納税を利用する

ふるさと納税を利用することでマンション売却にかかる税金を節税できます。

ふるさと納税とは、地方自治体に行う寄付のことを指します。ふるさと納税を行うことで、住民税や所得税の控除を受けられます。

また、マンション売却により所得が増えれば、ふるさと納税の控除上限額も上がります。

ふるさと納税を活用し、節税に繋げましょう。

取得費を正確に計算する

マンション売却をする際は、取得費を正確に計算するようにしましょう。

取得費を正確に計上できていないと、本来払う必要のある金額よりも多くの税金を払わないといけない可能性があります。

譲渡取得税を抑えるためにも、取得費は正確に計上するようにしましょう。

H2.マンション売却の税金対策についてよくある質問

マンション売却の税金対策について、よくある質問を紹介します。

●売却成功後、いつお金はもらえますか？

●特例・控除は住宅ローン控除と併用できますか？

●マンション売却で譲渡所得税がかからない場合も確定申告は必要ですか？

これからマンション売却をしたい人は、ぜひ参考にしてください！

売却成功後、いつお金はもらえますか？

売却金は、売買契約時と物件の引き渡し時の2回に分けて支払われるのが一般的です。

売買契約時には、全体の5〜10%、残りは引き渡し時に支払われることが多いです。

お金のやり取りに関することはトラブルになりやすいので、業者に相談して進めるようにしましょう。

特例・控除は住宅ローン控除と併用できますか？

特例や控除と、住宅ローンは併用できません。

そのため、売却をして住み替えを行う際には、どちらの減税制度を利用するか決める必要があります。

住宅ローン控除とは、最大13年間、住宅ローンの年末残高の0.7%が所得税から控除される制度です。

特例・控除か、住宅ローン控除のどちらが節税になるかは、状況によります。

不動産会社や税理士に相談するようにしましょう！

マンション売却で譲渡所得税がかからない場合も確定申告は必要ですか？

所得税がかからない場合でも、特例や控除を利用している場合は確定申告が必要です。

例えば、「3,000万円の特別控除の特例」を利用して、所得税がなくなった場合、確定申告をしなければいけません。

特例を使っている場合は、所得金額の証明をしないといけないためです。

確定申告をしないと、最悪のケースだと脱税になる可能性があります。

必ず不動産会社や税理士に確認をしましょう！

H2.まとめ

今回のマンション売却で税金がかからないケースや、節税対策について解説をしました。

マンション売却では数百万円〜数千万円の大きなお金が動きます。そのため、かかる税金も大きくなります。

マンション売却の際に利用できる特例・控除は以下の通りです。

●3,000万円の特別控除の特例

●相続財産を譲渡した場合の特例

●マイホームを売却した時の軽減税率の特例

利用のためには条件があったり、確定申告が必要になったりするので不安な場合は、不動産会社や税理士など専門家に相談するのがおすすめです。

また、税金を抑え、できるだけ多くの利益を残すためにもマンション売却にかかる税金を理解しておくことが重要です。

税金を抑えるための方法は、次の4つです。

●マンションを所有して5年を超えてから売却する

●税金控除の特例を利用する

●ふるさと納税を利用する

●取得費を正確に計算する

本記事を参考に税金について理解し、マンション売却を成功させてください。

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