離婚とともに家を売却をするときの流れは？注意点や大切なポイントを解説コラム

離婚とともに、不動産の売却を検討する方は決して少なくありません。

しかしその際に、
・残債のローンの支払いはどうなるのか？
・離婚後、家を売却する際の流れは？
・家の売却は名義人以外に行うことはできる？

などの様々な悩みが湧いてきますよね。

今回は、そのような離婚後に家の売却を検討する際に気をつけるべきことについて、解説していきます。

離婚後に家を売却する際の流れ

離婚が決まり、家の売却が決まるまでの一連の流れについて解説していきます。

家を売却すると決めたあと、名義確認や査定などのさまざまな工程を経て、初めて金銭として売却可能です。

しかし、財産分与する際に、夫婦間の金銭トラブルへと発展してしまうケースも十分考えられます。

トラブルを回避するためにも、ここで解説するポイントを押さえておきましょう。

①持ち家及び住宅ローンを組んでいる「名義」を確認する

まず初めに、所有している不動産、および組んでいる住宅ローンの名義人が誰なのかを確認しましょう。

原則として、所有している不動産の売却は、名義人にしか行うことができません。

例えば、所有している不動産の名義人が夫だけの名義であった場合、妻の意思で売ることはできません。

また、夫婦での共有名義の場合は、双方の同意が得られない限り、共同でなければ売却は不可能です。

不動産の売却権利が誰にあるのかを把握するために、最初に名義人の確認を行いましょう。

②不動産会社に住居の査定を依頼する

次に、現在の家の価値を調べるために、不動産会社に家の査定を依頼しましょう。

実際に家を財産分与をするにしても、家を売った代金でローンを完済できるかどうかを調べるにしても、実際に売却した際の価格がわからなければ次の段階に進めません。

現在の家の価値を知るためには、不動産会社に査定を依頼して、調査をしてもらいましょう。

ただし、不動産会社も依頼があった際に、売却を任せてほしいという理由で、価格を高めに見積もる場合もあります。

査定額を評価して正しい金額かを調べるためにも、複数の不動産会社に依頼をして、金額を比較して確認しましょう。

また、離婚の事情を詳しく話したくないなどの理由がある場合、机上査定という方法もあります。

机上査定であれば、家の中を実際に確認しないため、簡単に査定を依頼できます。

一方で、渡した情報だけで査定を行うため、価格は必ずしも正確ではない点には注意が必要です。

③売却するための活動を開始する

名義人の調査や不動産会社による査定が完了したら、具体的な売却のための活動を開始しましょう。

まずは、不動産会社と媒介契約を交わして、売却する家の購入希望者との仲介をしてもらう契約をします。

個人間でも売買は可能ですが、大きな金額のやりとりとなるため、トラブルになりがちです。

一般的には、不動産会社が窓口となり売却を進めることによって、トラブルを回避しながら売却活動を行えます。

無事に購入希望者を見つけ、新たな家の購入者に売却が完了したら、その金額を夫婦間で財産分与します。

④当事者同士で財産分与を行う

売買が完了した金額について、財産分与を行います。

割合や金額については、事前に打ち合わせることは可能ですが、その際に決まった内容や取り決めについては、公正証書や離婚調書として正式な記録を残すようにしましょう。

口約束で決めた内容は後日金銭トラブルの原因になりかねないので、証書に残すことで回避できます。

また、公正証書は法律のプロである公証人が作成する書面になるため、法律に基づいた書面として、離婚後のトラブル防止にも役立ちます。

離婚で家を売る際に気を付けるべき注意点

続いては、離婚とともに家を売却する際に注意が必要な点について、解説していきます。

ここで解説すえる注意点は、いずれも売却を検討する際に必ず守る必要があったり、確認が必須であったりするポイントばかりです。

売却を検討し始めた時点で、常に意識しておきましょう。

残っている住宅ローンの額を確認する

売却を検討するにあたり、住宅ローンの残債額を必ず確認しましょう。

そもそも、住宅ローンが残っている状態では、家を売却できません。

残債額を把握できていない状態では、いくら返済が必要かも不明です。

必ず残債額を確認して、ローン完済までの道筋を立てた上で、売却額の設定などを行いましょう。

家の売却を行えるのは名義人のみ

家の売却を実際に行えるのは、家の名義人のみです。

例えば、名義人が夫の家を妻の意思で売却することはできません。

原則として、家の契約をした名義人に売却をする権利があるため、名義人以外の人物による売却などの手続きは不可です。

必ず名義人からの売却でないと、手続きはできないため注意しましょう。

また、共同名義人として家を購入している場合は、双方の名義人の売却の意思が確認できない場合、同様に売却不可であるため、注意が必要です。

住宅ローンが完済していないと原則名義変更はできない

住宅ローンの名義変更は、原則はできません。

住宅ローンは、契約をする人の収入や勤務先、他社への借入状況などを審査したうえで、融資する金額を金融機関が決定します。

そのため、住宅ローンを契約している状態で名義変更をすることは、金融機関がその名義人の変更を認める必要があるため、かなり難しいと考えられています。
ただし、例外として住宅ローンが完済していない状態でも、名義変更を認めてもらえるケースもあります。

例えば、ペアローンとして住宅ローンを組んでいる夫婦が、離婚を理由に住宅ローンを単独名義に変更したいケースなどです。

この場合、金融機関に認められるだけの安定したローン返済能力を持っていることが必須の条件になります。

さらに、名義変更を認めてもらいやすくするためには、購入した家に名義人が住み続けることが大切です。

これらを守れれば、ローンが完済していない状況でも名義変更できる可能性があります。

住宅ローンが返済できないと家は売却はできない

住宅ローンを最終的に完済できない場合、家の売却はできません。

ローンが残っている状況で家を売却するためには、引き渡しの時点でローン完済が必須です。

もちろん、家を売却して手元に入ってくるお金で、ローンの返済をすることは可能ですが、完済はできないと言われています。

理由としては、一般的に住宅ローン返済スピードよりも、住宅の価値が落ちるスピードのほうが早いからです。

そのため、家の売却を検討する際は、自分の物件を売りに出す前に、これからかかる費用と、残りいくら支払う必要があるかを把握したうえで売却を行うようにしましょう。

住宅を財産分与する際の重要なポイント

不動産の財産分与は、どの項目の中でも特に難しいと考えられています。

なぜなら、金額が非常に高額になることや、夫もしくは妻が住み続けるのか、それとも売却するのか決める必要があることや、ローンの返済問題など、今すぐに決められない項目が多いためです。

この章では、不動産の財産分与を検討するにあたり、チェックをするべきポイントについて解説していきます。

不動産のままでは整理できないため金銭に変えて整理する

まず大前提として、不動産のままでは財産分与を行えません。

そのため、不動産を一度現金化した後、整理をすることが大切です。

現金化をするにあたって、2つの方法があります。

一つは、不動産を売却して、その代金を分割する場合です。

この場合は、不動産会社に仲介を依頼して新たな買い手を見つける方法や、不動産会社に買い取ってもらう方法などがあります。

もう一つは、一方は対象の不動産に住み続けて、他方はその不動産の価値の半分を現金で受け取る方法です。

これは、不動産の査定などをうけ、金額を確定したうえで、その金額の半分を他方に渡します。

もちろん、家を売却するわけではないため、住む家は残り続けます。

双方の合意を得られる場合、この方法をとることが可能です。

しかし、いずれもローンを完済できていることが条件になります。

ローンが返済できていない場合は、家の売却額をローンの返済に充てる必要が出てくるため、注意が必要です。

住宅を売却する際に金銭に変換したら残債務の支払いに充てる

住宅を売却するにあたって、査定をして金銭に変換をしたら、残債務の支払いに財産分与の際に得た現金を充てましょう。

前提として守らなくてはいけないのは、ローンの完済が完了していない不動産は、そもそも売却できないということです。

もし、万が一ローンの支払いが完了していない状態で新しい買主に家が渡った場合、その住居は差し押さえとなってしまい、新しい買主は住めなくなってしまいます。

売却をするとなった場合は、ローンの完済が絶対の条件になるため、売却が成立して金銭に変換できたら、残債務の支払いに充てるようにしましょう。

金銭トラブルを避けるために双方で決めた事項を離婚協議書として証書にする

離婚によって不動産の財産分与をすると決まった場合、話し合って決まった内容を離婚協議書として証書化しましょう。

そもそも離婚協議書とは、協議離婚をする際に、夫婦間で決めた条件や決めごとを整理して確認するための契約書をさします。

特に、金銭に関する部分は、離婚がまとまった後になりトラブルになるケースがほとんどです。

双方に権利がある不動産などは、口頭で話し合ってまとまったとしても、実際に清算するとなった場合、トラブルにならないとは言い切れません。

金銭がかかわるような重要な内容の話し合いは、離婚協議書などの正式な証書を作り、極力トラブルを回避することが大切です。

まとめ

離婚に伴って家を売却する場合、まずは名義確認や査定を行った上で、実際に売却の流れに移ります。

また、家を売却する場合、住宅ローンが残っていると売却できない、売却できるのは名義人のみなどの注意点も理解しておきましょう。
金銭に関わる部分になるため、この記事の内容を意識しながら、より慎重に調整を進めていくようにしましょう。