査定額が高すぎる場合は要注意！デメリットや対策を解説コラム

不動産の売却方法には、不動産会社に直接売却をする「買取」と、不動産会社に買主を見つけてもらって売却する「仲介」という2つの方法があります。

「買取」の場合は、査定額がそのまま売却の値段になりますが、「仲介」の場合は、この金額であれば買主が見つかるだろうという金額が査定額として提示されることになります。

査定額とは、不動産会社が物件の状況や過去の取引事例、立地条件などを考慮して、3か月程度で相客できそうな価格を算出することです。

査定額の算出法は種類がありますが、不動産会社によってどの方法を用いるのかは異なります。

そして1つの査定方法だけでなく併用して査定を行っているケースもあるため、どの算出法を使っているかによっても査定額は変化するのです。

そのため、「仲介」は、査定額から本来の売却される金額まで金額が下げられる可能性が高いです。

今回は、査定額が高すぎる場合のデメリットや対策などを解説します。

高すぎる査定額は信じてはいけない理由3選

高すぎる査定額を提示されたときに、最初は期待に胸を膨らませると思います。

しかし結論から言うと、査定額が高すぎる場合は、その金額で売却ができると信じてはいけません。

査定額が適正な金額でないと、不動産の売却に支障が出てしまい、売却する期間が長期化してしまったり、場合によっては損をする可能性があります。

なぜ高すぎる査定額を信用してはいけないのか、理由は3つあります。

理由①：企業の戦略のため

査定額を高くすることで、売主に期待を持たせ契約まで結ぶことが狙いです。

売主と媒介契約を結ぶことによって、不動産会社は手数料を受け取れます。

不動産会社と契約する際に専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、契約期間中は他社を介して不動産を売却することができません。

そのため、その契約期間中は、値下げをしてでも売却することで、確実に仲介手数料を得られるという「企業の戦略」が組みこまれています。

理由②：売却価格は交渉で決まるため

売却の金額は、最終的に査定額ではなく、買主との交渉によって決まります。

買主は自身の求める不動産を探しているため、その土地や物件の相場など知識を備えており、提示されている査定額が高すぎると、値下げ交渉を行う可能性が高くなります。

勿論必ず値下げ交渉に応じる必要はありませんが、売却するチャンスが失われてしまう可能性があるので、不動産会社の仲介では、査定額ではなく、買主との交渉によって売却金額が決められることを念頭に置いておきましょう。

理由③:不動産の査定額だけを高くする業者も存在するため

不動産会社が提示する査定額は通常通り売却できた時の予想価格という意味になりますが、法的な証明能力はありません。

最近では一括査定サービスも登場したため、査定額を他者と比較して高値で査定してくれた業者と契約することで高く売れやすくなるという考え方が広まっています。

査定額=売却価格と考えればその通りなのですが、中にはその考えを悪用して他社よりも高値を提示して契約をとろうとする業者がいます。

不動産会社の査定額は各社それぞれですが、比較することで査定が高い業者と低い業者に分けられます。

査定額の高い業者とわざと高くしている業者の違いを見抜くのは難しいですが、目安として査定額の高い業者は平均の1割増しで、2割増し以上になると悪徳業者の可能性が高いです。

さらに1社だけ査定額が跳ね上がっていると、故意である可能性があります。

ただ高いからその業者にするという安易な考えをしないようにしましょう。

高すぎる査定額のデメリット

不動産を売却する際に、高い金額で売却できた方が嬉しいと思いますが、金額が高すぎる場合には注意が必要です。査定が高すぎる場合のデメリットを3つ紹介します。

売却までに時間がかかる

「できるだけ早く売却してしまいたい」と思うのが売主の心境だと思いますが、高すぎる査定額をそのまま買主に提示してしまうと、他社と比較したときに売れる可能性が低下します。

はじめから適正な価格で提示を行っていれば、買主が決まる可能性がありますが、高すぎると買主がほかの不動産に流れてしまい、売却までに時間がかかってしまうでしょう。

また、売却時間が長期にわたることで、戸建ての場合は固定資産税、マンションなどの場合は管理費や修繕費などのランニングコストがかかってしまうので注意が必要です。

査定額と成約金額の差が大きくなる

「買いやすいように値下げをする」を何度か繰り返すと、「この不動産は欠陥があるのではないか」「長期間売り出されているが、何か問題のある不動産なのか」といった不信感を抱かれやすくなり、買主が見つからないという状況に陥ります。

売却できないと売主は憔悴しきってしまうので、「売れればいい」という思いから、査定額から大きく差の開いた成約金額での契約になります。

ただ値段を下げればいいというわけではなく、高い金額から徐々に金額を下げるデメリットも理解しなければなりません。

囲い込みをされる可能性がある

囲い込みとは、物件を自社の顧客にしか紹介をせず、物件を囲い込むことを指します。

囲い込みをする理由は、自社で買主を見つけることができれば、1度の取引で売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができ、不動産会社にとってメリットのある契約になるためです。

また、自社の顧客のみに制限することで、買主が絞り込まれ、査定額から大幅な値下げが必要になる可能性もあります。

査定額が高すぎる場合の対策

査定額が高すぎるデメリットを解説しましたが、どのように対策をすればよいか分からない方が多いと思います。

初めて不動産の売却を検討している方でも簡単にできることを紹介していくので、是非参考にしてください。

対策①：相場を調べる

相場に合った査定額かどうかを自分で確認するために、事前に調べておきましょう。

調べるサイトは、国土交通省が運営する「不動産取扱価格情報提供制度」や、不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」があります。

不動産取引価格情報提供制度とは、不動産の取引価格情報を広く提供することで、安心して不動産取引を行える環境を整備する制度です。
レインズマーケットインフォメーションは、不動産の成約事例や売却価格相場などを無料で確認できるサービスです。

対策②：査定額の根拠を聞いてみる

どのようにして査定額が決まったのか不動産会社に直接根拠を聞いてみるといいでしょう。

査定額は基本的に過去の取引事例から算出されるため、最寄り駅や間取り、購入意欲のある買主がいなどの明確な根拠を伝えてくれるようであれば、信用してもいいかもしれません。

一方で、はっきりとした根拠の提示がなく、高い査定額を提示するような不動産会社は信用できないので、注意が必要です。

対策③：複数の不動産会社に依頼する

少し手間はかかりますが、複数の不動産会社に査定を依頼することで、売却適正価格が把握しやすくなり、高すぎる査定額で契約を結ぶのを防げます。

相談する先が増えることによって、情報量が増えたり、比較することで冷静な判断ができるというメリットがあります。

また、複数の不動産会社に依頼することで、価格だけではなく、担当者の人柄や誠実さなども比較できるので、物件の売却という重要なことを任せられる相手を選ぶことも重要です。

査定額が適正かチェックする際のポイント

不動産の知識がない方がどうやって査定額が適正か確認するためのポイントを2つお伝えします。

初めて物件の売却をする方は、是非参考にしてください。

会社の取引事例が豊富か確認する

査定を依頼する不動産会社の取引事例が豊富か確認しましょう。

売却の実績のある会社や取引事例の多い会社は、過去の取引データが豊富にあるため、売却を希望している物件に類似した物件をピックアップできます。

過去の取引を元に査定額を算出できるので、多様な視点から精度の高い査定額の算出が期待できます。

また、不動産会社によって、タワーマンションの取り扱い実績が豊富なことや地域に根ざした不動産の運営など特色が異なります。

そのため、売却を検討している不動産に似た物件の取り扱いが多いかどうかを不動産会社に直接確認してみるといいでしょう。

不動産会社同士を比較する

先述したように不動産会社といってもそれぞれ特色が異なるので、不動産会社を比較してみましょう。

不動産会社によって、査定額が変わる要因は、「査定基準や手法の違い」「市場の見通しや相場観の違い」「査定力や販売力の違い」などが挙げられます。

過去の取引情報や大手の不動産会社であれば、安心して任せることができるというわけではないので、不動産会社は慎重に選びましょう。

不動産会社選びで大切なこと

一般的に、不動産査定後に売却を依頼すると、査定の担当者がそのまま売却の営業担当者になります。

さまざまな不動産会社から選ぶ中で大切なのは、「担当者が大事な不動産の売却を任せるに足る人物かどうか」ということです。

たとえば、その場で決断を急かしたり、根拠のない物言いで請け負おうとする人物は、誠実さに欠けています。

疑問点があれば、遠慮なく質問することで、不動産の知識や地域の事情に精通しているかどうかを把握できます。

大事な不動産の売却を任せるに足る人物かどうか、査定という機会に見定めましょう。

また、担当者との相性が悪いと打ち合わせがストレスにもなるので、相性が合わないと感じる人は避けましょう。

まとめ

今回は、不動産会社の査定額が高すぎる場合のデメリットや対策、チェックする際のポイントなどを解説してきました。

初めてのことばかりで、不動産会社に言われるがままに手続きを進めるのではなく、知らないからこそ査定額の根拠であったり、専任媒介契約を結ぶ理由などを聞いて、内容を理解したうえで手続きを進める必要があります。

また、不動産の売却を成功させるためには、事前に自分自身で相場を確認したり、複数の不動産会社を比較して査定額に惑わされる事無く、吟味するように心がけましょう。