不動産売却の仲介手数料はどれぐらいかかる？計算方法や注意することも含めて紹介！コラム

不動産会社に売却を依頼する際には、報酬として仲介手数料を支払わなければなりません。

しかし、「仲介手数料はどれぐらいかかるの？」「仲介手数料を少しでも安くできないの？」と思われる方も多いでしょう。

この記事では、

• 不動産売却の仲介手数料とは
• 仲介手数料の計算方法
• 不動産売却の仲介手数料を支払う際に注意すること
• 不動産売却の仲介手数料以外にかかる費用

について紹介します。

この記事を読んで、「仲介手数料を計算して上手くやり取りをしたい」「無駄にお金を払わないようにしたい」と思う方の参考になればと思いますので、ぜひ最後までお読みください。

不動産売却の仲介手数料とは

仲介手数料とは、住宅の売買や賃貸住宅の契約を約束した際、売主と買主の間に入って意見の調整や契約事務などを行う不動産会社に支払う手数料のことです。

仲介手数料は取引が成立したことに対する成功報酬になりますが、別でかかる費用も発生するので注意が必要です。

例えば、売主の希望で遠い土地にある購入希望者のところへ交渉に行ってもらう場合の出張費や、通常では行わない特別な広告宣伝をしてもらう費用などは、仲介手数料とは別に請求されます。

売れるまでなんでも無制限に不動産会社に依頼できるわけではなく、あくまで通常の仲介業務で発生する費用に限られます。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法による上限額が定められているため、不動産会社は定められている上限額を超える仲介手数料は請求できません。

上限額を求める際は物件の成約価格に応じた異なる計算式で算出します。

成約価格を3つに分類してそれぞれ計算を行うと時間がかかるので、「速算式」という手軽な計算方法があります。

速算式で算出する際の数式は次の通りです。

• 成約価格が200万円以下→「成約価格(税抜)×5％」+消費税
• 成約価格が200万円超～400万円以下→「成約価格(税抜)×4％+2万円」+消費税
• 成約価格が400万円超→「成約価格(税抜)×3％+6万円」+消費税

計算例として、成約価格が4000万円とすると、仲介手数料は4000万円×3.3％+6万+消費税6000円＝138万6000円となります。

成約価格が200万円超～400万円以下と400万円超の時の+2万円と6万円は、仲介手数料の計算を簡略化するためです。

速算式を使わずに仲介手数料を計算する場合、成約価格が4000万だと「200万円以下(200万円)」「200万円超〜400万円以下(200万円)」「400万円超(3600万円)」と分けて計算し、それぞれ出た金額を合算する必要があるので手間がかかってしまいます。

手間を調整するために考えられたのが速算式の「+6万円」「+2万円」ですが、速算式を使っても使わなくても、算出される総額に差額はありません。

消費税が加算される理由は、対価として仲介手数料を得て不動産仲介会社が仲介というサービスを提供しているので、仲介手数料には消費税がかかります。

ただ、土地の売買は資産の移転であり、消費とは見なされないので、消費税はかかりません。

不動産売却の仲介手数料を支払う際に注意すること

不動産売却の仲介手数料を支払う際には、詳しい情報を把握して悪質な被害に遭わないように注意する必要があります。

不動産売却の仲介手数料を支払う際に注意することは、次の通りです。

• 仲介手数料を支払うタイミング
• 仲介手数料は節約できる？
• 既定の仲介手数料よりも高くなるケースがある？

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは売買契約時と物件の引き渡し時の2回に分けて半額ずつ支払うことが一般的です。

しかし不動産会社によっては、物件の引き渡す際に仲介手数料の全額を支払うように求める場合もあり、必ず2回に分けて支払うとは限りません。

また売却価格により仲介手数料が高額になるため、トラブルを防ぐためにも支払うタイミングは事前に担当者に確認しておきましょう。

仲介手数料は節約できる？

ほとんどの不動産会社は上限の仲介手数料を設定していますが、あくまでも上限であり、必ず支払わなければならない金額ではなく、売主の判断で価格交渉することもできます。

しかし、交渉により実際に値下げができるかどうかは別問題です。

仲介手数料には、広告費や人件費、出張費などが含まれているため、断られてしまうことが多いでしょう。

また仲介手数料の安さだけで業者を選ぶことはおすすめできません。

仲介手数料が無料だったり平均より安いという理由で不動産会社を選ぶと、売買の手続きやアフターフォローをきちんと行ってくれない不動産会社に当たるリスクが出てきます。

どうしても仲介手数料を節約したい場合は、無理やり値引き交渉をしようとするよりも、なるべく高く売ることがポイントです。

成約価格を設定する際には、決めた成約価格で諸費用を賄えるかどうかを考えておきましょう。

親身に話を聞いてくれたり、早く高く売るための販売戦略を考えてくれたりなど、査定額の高さだけでなくサポート全般に視野を広げて総合的に判断してくれる不動産会社を選びましょう。

既定の仲介手数料よりも高くなるケースがある？

宅建業法により仲介手数料の上限額が決められているため、不動産会社は上限額を超えて手数料を受け取ることはできませんが、手数料のほかに別途費用を請求することが認められています。

数料のほかに別途費用を請求することが認められているケースは次の通りです。

• 売主から依頼された特別な広告費
• 低廉な空き家の売買における特別な支出

特別な広告とは、テレビCMといった一般的な広告に比べて高額なものや、遠方に暮らす購入希望者との交渉により生じた出張費などが当てはまります。

特別な広告費の請求は「売主の要望により実施されたこと」「あらかじめ売主に承諾を得ていること」が条件になるので、承諾していないものに支払い義務はありません。

また低廉な空き家の売買では、前もって依頼者に説明し承諾を得ている場合に限って、現地調査に必要な費用を請求できます。

低廉な空き家とは、消費税を含まない売買代金または交換にかかる価格が400万円以下の土地や建物のことです。

ただし、現地調査費を含めた報酬額の上限は税込み19.8万円を超えてはならないと法律で定められているので、現地調査費と称して多額な手数料を請求されたとしても、負担することはありません。

不動産売却の仲介手数料以外にかかる費用

不動産売却では、仲介手数料以外にさまざまな費用がかかります。

仲介手数料以外にかかる費用は次の通りです。

• 印紙税
• 登記費用
• 譲渡所得税
• その他の費用

印紙税

印紙税は、契約などの取引で作成する書類に対してかかる費用で、不動産売買を行う際に必ず納めなければならない税金です。

買主と売主が不動産売買契約書(不動産譲渡契約書)を交わす際、収入印紙を契約書に貼り、印鑑で割印することによって、納税を果たしたことになります。

不動産売買契約書における印紙税額は、不動産の売買契約に応じて決まっていて、成約価格が10万円を超えるもので平成26年4月1日から令和6年3月31日までに作成されたものであれば軽減税率が適用されます。

しかし印紙の貼り忘れや不足等で決められた印紙税を納めなかった場合は、過怠税がかかるので注意が必要です。

通常は不動産会社が代わりに印紙を購入して、売主は代金を支払うだけですが、気をつけましょう。

登記費用

不動産の売却で必要になる登記は、抵当権抹消登記と所有権移転登記の2つあります。

所有権移転登記の費用は、買主の側で負担してもらえるのが一般的です。

抵当権抹消登記の費用は売主の負担となりますが、およそ2万円～3万円程度です。

抵当権の抹消は売却物件について住宅ローンを借りていた場合に必要で、金融機関にローンの全額を返済し、金融機関が設定していた抵当権を抹消するための登記手続きです。

なお、抵当権抹消登記自体は、自分で手続きすることも可能です。

ただし、専門的な書類を作成したり法務局へ出向く必要がある上、売却のために抹消登記を行うときは所有権移転登記と同時に行うので、司法書士に依頼するといいでしょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を譲渡したときに手にする利益に対して課税される税金のことです。

不動産売却で利益が出れば、所得とみなされて税金が課されます。

しかし、譲渡所得税は売却価格が高額だからといって課税されるわけではありません。

売却価格から購入にかかった金額や諸費用を差し引いた譲渡所得がプラスになった場合に譲渡所得税が課されます。

その他の費用

その他の費用は、次のような費用がかかる場合があります。

• 内覧前または引き渡し前のハウスクリーニング費用
• 土地の面積や境界線を明確にするための測量費用
• 住宅ローンの繰り上げ返済手数料
• 古い家の取壊し費用
• 引っ越し費用

特に予算に組み入れるのを忘れがちなのが、引っ越し費用です。

家を売却する場合、売主は新しい家に引っ越す必要があります。

新居へ入居する前に一度仮住まいに移り住む場合は、「旧居から仮住まいへの引っ越し」と「仮住まいから新居への引っ越し」と2回になり、仮住まいの敷金等も必要になる可能性があります。

売却のスケジュール次第で引っ越し費用も影響を受けるので、どのタイミングで不動産を引き渡すのかを不動産会社としっかり相談しておきましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は、仲介手数料についてや仲介手数料の計算方法、仲介手数料を支払う際に気を付けることなどを紹介しました。

仲介手数料は不動産会社が計算しますが、多額にお金を請求されたり、営業担当者の言いなりになってしまうというリスクを避けるためにも、自分自身で仕組みを把握しておくことが大切です。

不動産売買で成功するためにも安心して任せられる不動産会社を見つけましょう。