【最新版】5年以内にマンションの住み替えをすると税金が高くなる？コラム

「5年以内にマンションの住み替えをすると税金が高くなるの？」

そのような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか？

住み替えに伴いマンションの売却をする際には、所有期間によって税金が変動します。

本記事では、マンションの所有期間による税金の変化や、住み替えを成功するポイントを解説します。

マンションの住み替えを検討している方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

入居5年以内のマンションを売るのは損？

入居5年以内のマンションを売るのは損なのか気になりますね。

新築に近い状態で売却するのには、メリットとデメリットがあります。

詳しく解説します。

新築に近いため売れやすい

新築から数年経過したマンションは、現代的な設備やデザインが未だ魅力的で、市場での評価が高いままです。

新しい設備は故障のリスクが低く、保証の残存もありますから、購入者にとってはリスクが少ないと感じられます。

その結果、比較的高価格での売却が期待でき、市場に出してから売れるまでの期間も短くなりがちです。

取得後5年未満のマンションだと税金が高い

取得後5年未満での売却は、所得税法上で短期譲渡所得と見なされ、所得税と住民税を合わせると最大で55%の高税率が適用されます。

これは、長期保有を促進し、不動産市場の安定を図るための制度です。

短期間での売却は、大きな税金負担につながるため、経済的なデメリットを把握した上で売却計画を立てることが重要です。

取得後5年以内のマンションを売却する際の税金問題

取得後5年未満のマンションを売却する際の税金を詳しく解説します。

5年という基準を境に、税率が大きく変わるため、払う税金も大きく変わってきます。

5年未満のマンションを売却しようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

譲渡所得の税率が高くなる

マンションの所有期間によって、譲渡所得にかかる税率が変動します。

具体的には以下の通りです。

表からも見てわかる通り、所有期間5年を境に、税率の差は約2倍です。

マンション売却では大きなお金が動くため、税率が2倍になると金額も大きく変化します。

例えば、譲渡所得が2,000万円だった場合、税率20%なら400万円、税率40%なら800万円と、その差は400万円にもなります。

所有期間5年未満のマンションは売れる可能性は高いですが、それだけ税率も高くなることを把握しておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

まず、譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡所得＝譲渡価格 − 取得費 − 譲渡費用

上記の計算で譲渡所得を出し、税率をかけることで譲渡所得税を計算できます。

取得費とは、マンションの購入時にかかった費用のことです。具体的には、以下の項目が取得費に含まれます。

• マンションの購入代金
• 購入時にかかった税金（印紙税、登録免許税など）
• 仲介手数料
• その他かかった費用（リフォーム費用、借入の利子など）

また、譲渡費用には以下の費用が含まれます。

• 仲介手数料
• 売買契約時にかかる印紙税
• その他（広告費など）

計算や費用があっているか不安がある場合は不動産業者や、税理士に確認をしましょう。

取得後5年以内の不動産を売却する際に利用できる控除・特例

取得後5年以内の不動産を売却する際には、利用できる控除と特例があります。

具体的には、次の2つです。

• 3,000万円の特別控除
• 損失時の特別控除

それぞれを詳しく解説します。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、マンションの売却で得た譲渡所得から、最大で3,000万円まで控除が受けられるというものです。

例えば、売却額が3,500万円だった場合、「3,500 − 3,000万円＝500万円」となるため、500万円に対して税金がかかることになります。

ただし、3,000万円の特別控除には、適用の条件があります。

詳しい適用条件は、下記の国税庁のホームページをご覧ください。

>国税庁「https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm」

損失時の買換特例

マンションの住み替えで損失が出た場合は、「居住用財産の買い替えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できます。

損失とは、売却額よりも購入額のほうが上回っていることを言います。

例えば、5,000万円で購入した物件を4,000万円で売却した場合、1,000万円の損失が出たことになります。

特例を使えば、売却により出た損失を、給与と相殺できます。

例えば、給与所得700万円で、売却による損失が1,000万円の場合、課税所得は0円になります。また、相殺できなかった残りの300万円は翌年への繰り越しが可能です。

翌年の給与所得も700万円だった場合は、繰り越した300万円と相殺して、残った400万円が課税所得となります。

マンションの住み替えを成功させるポイント

マンションの住み替えを成功させるためにはいくつかのポイントがあります。

今回は主な5つのポイントを紹介します。

• オーバーローンに注意する
• 借り過ぎに注意する
• 早めに売却を開始する
• 売却の理由を明確に伝える
• 複数の不動産から信頼できるところを選ぶ

それぞれのポイントを詳しく解説します。

オーバーローンに注意する

オーバーローンとは、売却額で住宅ローンを返済できないことを言います。

例えば、5,000万円で購入したマンションを、4,000万円で売却した場合、1,000万円がオーバーローンとなります。

利子がつくので、正確には1,000万円以上になります。

入居してから期間が浅いほど売却額は高くなりますが、残っているローンが多くなるので、必ず確認をしておきましょう。

ただし、オーバーローンになるのがダメと言うわけではありません。

残債を確認し、返済目処が立っている状態であれば、オーバーローンになっても問題ないです。

借り過ぎに注意する

オーバーローンになった場合、住み替えローンが利用できます。

住み替えローンとは、オーバーローンになった分を新しく購入した家のローンに上乗せできるローンのことです。

例えば、1,000万円のオーバーローンがある状態で、新しい物件の価格3,000万円のローンを組んだ場合、4,000万円のローンにできます。

支払いの目度が立っている場合は問題ありませんが、借り過ぎには注意をしましょう。

早めに売却を開始する

マンションの価格は、築年数が経つにつれて低下します。特に、築年数5年目を境に価格の低下率が大きくなります。

また、不動産市場は変動が激しいです。

時間が経てば経つほど、マンションの売却額はどんどん下がります。

取得後5年未満のマンションは税金が高くなることを考慮したうえで、売却することを決めたらできるだけ早く売却できるように動きましょう。

売却の理由を明確に伝える

取得してから売却までが早いと、買い手から「なぜこんなに早く売却するの？」「何か欠陥があるの？」と思われる可能性があります。

取得から5年未満のマンションを売却する際には、なぜ売却するのかを明確に伝えることで、買い手の安心材料になります。

例えば、家族が増えたために広い住宅に移る、転勤で他地域に移るなど、具体的な理由を示すことが購入者の納得感を高め、スムーズな取引につながります。

売却をする際には、理由を明確に伝えましょう。

複数の不動産から信頼できるところを選ぶ

売却を成功させるために、不動産会社選びはとても重要です。

売却がうまくいくかどうかは、不動産会社にかかっていると言っても過言ではありません。

複数の会社を比較検討し、それぞれの評判、提供するサービス、過去の取引実績などを詳細に調べるようにしましょう。

不動産会社によって得意・不得意もあるので、実績や口コミを確認するのが重要です。

1、2社だけに相談するのではなく、4、5社以上の複数の業者に相談し、信頼できるところを選びましょう。

まとめ

今回は、5年以内にマンションの住み替えを行う場合の税金について解説しました。

取得後5年以内にマンションを売却する場合、新築に近いため売れやすいですが、税金が高くなります。

具体的な税率は以下の通りです。

また、マンション住み替えを行う時には、以下に注意をしましょう。

• オーバーローンに注意する
• 借り過ぎに注意する
• 早めに売却を開始する
• 売却の理由を明確に伝える
• 複数の不動産から信頼できるところを選ぶ

特に、オーバーローンと借り過ぎは、しっかりと返済計画が立っていないと普段の生活に大きく影響します。

マンション住み替えで、経済的に苦労をしないためにも、返済の目処を立てておくことが重要です。

取得後5年未満のマンションの住み替えを検討している方は、本記事を参考に住み替えを成功させてください。