自主管理マンションが売れないと言われる理由は？成功のポイントも紹介コラム

マンション売却をしたいけど、自主管理マンションって売れないの？

そのような疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。

自主管理マンションとは、マンションの管理を管理会社に委託せず、住人らで管理しているマンションのことを言います。

自主管理マンションは、管理体制への不安から「なかなか売れないのではないか？」と考える人も多いです。

そこで本記事では、自主管理マンションが売れないと言われる理由と、売るためのポイントを詳しく解説します。

自主管理マンションの売却を成功させたい人は、ぜひ本記事を最後まで読んでみてください！

自主管理マンションとは？

自主管理マンションとは、マンションの管理業務を管理会社ではなく、住民たちで行っているマンションのことを言います。

簡単に言うと、管理組合を住民たちで組織しているマンションのことです。

「自主管理＝管理がしっかりされていない」というわけではありません。

しかし、マンションの管理がしっかりされていないところは、自主管理なことが多い傾向にあるということです。

購入希望者からすると、管理体制が整っていない物件には不安を感じやすく、信頼性が低いと判断されることもあります。

さらに、管理組合がないことはローン審査にも影響を与えるため、購入を決めれず足踏みをする人が多いのが実態です。

自主管理以外に、全部委託管理と一部委託管理の2種類があります。

全部委託管理マンションとは、管理業務の全てを管理会社に委託しているマンションです。

一部管理マンションとは、管理業務の一部を管理会社に委託しているマンションになります。

住民たちで組織している自主管理より、管理会社がサポートしている全部・一部管理のマンションの方が信頼性は高いです。

自主管理マンションはどんな物件に多い？

自主管理マンションは、小規模で古い物件に多い傾向があります。

国土交通省の調査によると、自主管理マンションは昭和59年より前に建築された物件に多いです。

昭和58年に区分所有法という法改正がされ、管理組合の設置が義務付けられました。

そのため、昭和59年より前に建築されたマンションでは、管理組合がなかったり、管理組合があったとしても機能していなかったりするマンションが多いです。

特に、10戸未満の小規模マンションや築年数が経過しているマンションでは、管理費負担を抑えるために自主管理が選ばれることが少なくありません。

自主管理マンションの特徴とは？

自主管理マンションは、住民自身が維持管理のすべてを行うというのが、一番の特徴です。

外部の管理会社が関わらないため、修繕や清掃、物件の設備点検に関する決定権はすべて住民が持っています。

この点は、管理の自由度が高いという面がある一方で、住民の手間がかかりやすいです。

修繕費の積立金の運用なども住民が行うため、計画的な積立が行われないと老朽化が進み、安全性や快適性に欠陥が生じる可能性があります。

管理組合が機能しておらず、維持管理が適切に行われていないと、物件の価値が低下する原因にもなりやすく、売却時の価格にも影響が出る可能性があります。

自主管理マンション、なぜ売れにくいと言われるのか？

自主管理マンションの特徴について解説しました。

では、なぜ自主管理マンションが売れにくいと言われているのでしょうか？

自主管理マンションが売れにくいと言われている理由は、主に4つあります。

● 管理組合がない
● 修繕履歴・計画がない
● 管理規約がない
● 住宅ローンが組めない可能性がある

それぞれ具体的に解説します！

管理組合がない

自主管理マンションは、管理組合が設立されていないことが多いです。

管理組合が存在しない場合、修繕や清掃など、物件管理が適切に行われていない可能性が高くなります。

さらに、管理組合がないことはローン審査にも影響を与えるため、購入希望者にとってのリスクが高まります。

修繕履歴・計画がない

自主管理マンションでは、修繕履歴や長期での修繕計画がないケースが多く見られます。

修繕履歴は、物件のメンテナンス状況や建物の安全性を判断する重要な情報です。

これが無いと、「この物件、安全性や快適性は大丈夫かな」と購入者の不安につながります。

さらに、修繕計画がなければ、修繕費の負担が突然増加する可能性もあります。

購入者にとって、将来の負担やリスクが見えない物件は敬遠されがちで、売却が難しくなるのです。

管理規約がない

自主管理マンションでは、管理規約が整備されていないケースがあります。

管理規約は住民間のトラブルを防いだり、建物の運営に必要なルールやガイドラインを示すものです。

しかし、管理規約がないと、住民間でトラブルが起きやすく、管理体制に不安を抱かせる要因となります。

管理規約がしっかりと整備されていない物件は、信頼性を感じにくいため、「購入しよう！」と思われづらいです。

住宅ローンが組めない可能性がある

自主管理マンションの場合、住宅ローンが組めない可能性があります。

金融機関は、管理体制が整っている物件を好むため、管理組合が存在しない場合や修繕計画が無い物件については融資に消極的です。

このため、購入希望者が住宅ローンを利用できないことがあり、結果として自己資金での購入を求められ、売却が難しくなるのです。

自主管理マンションを売却する際のポイントは？

自主管理マンションが売れにくいと言われる理由を解説しました。

しかし、自主管理マンションは絶対に売れないわけではありません。

自主管理マンションを売る際のポイントは、次の3つです。

● 管理組合を設立する
● 管理組合を機能させる
● 長期の修繕計画を立てる

それぞれ具体的に解説します！

管理組合を設立する

自主管理マンションの売却を成功させるためには、まず管理組合を設立しましょう。

管理組合を設立することで、物件全体の管理体制が確立され、購入希望者に安心感を与えられます。

管理組合があることで、修繕積立金の管理や共有部分の維持管理にもつながるため、物件の価値向上にも寄与します。

また、金融機関に対しても管理体制が整っていると認識されるため、住宅ローンの審査も通りやすくなります。

管理組合を機能させる

管理組合を設立した後は、実際に機能させることがポイントです。

定期的に打ち合わせを行い、修繕計画や共有部の管理方針について話し合いましょう。

管理組合が機能することで、物件の管理体制が強化され、購入希望者にとっても信頼性の高い物件と感じられます。

さらに、管理組合が存在してるだけでなく、しっかりと機能していることが、金融機関からの評価につながり、住宅ローン審査の通過率も上がるでしょう。

長期の修繕計画を立てる

長期の修繕計画を立てることで、将来の維持費用の見通しが立ちやすく、購入希望者にとっての安心材料となります。

特に修繕費の積立が計画的に行われていれば、物件の維持管理が適切である証拠となり、購入希望者へのアピールになります。

また、修繕計画が立っていることは、管理組合が機能していることの根拠にもなるので、金融機関からの信頼も得られるでしょう。

まとめ

今回は、自主管理マンションは売れないのかについて詳しく解説をしました。

自主管理マンションが売れないと言われている理由は、主に次の4つです。

● 管理組合がない
● 修繕履歴・計画がない
● 管理規約がない
● 住宅ローンが組めない可能性がある

自主管理マンションとは、管理業務を管理会社ではなく、住民たちで組織しているマンションのことです。

自主管理マンションの中には、管理組合が機能していない物件が多くあるため、なかなか売れない場合が多いです。

ただし、絶対に売れないわけではありません。

自主管理マンションを売るためのポイントは、以下の通りです。

● 管理組合を設立する
● 管理組合を機能させる
● 長期の修繕計画を立てる

簡単にまとめると、住民たちで構成した管理組合を機能させることが鍵になります。

ただ単に管理組合があるだけではアピールになりません。

長期での修繕計画を立てたり、定期的に打ち合わせを行い、活動していることが重要です。

本記事を参考に、自主管理マンションの売却を成功させましょう！