自己資金なしの住み替えは大丈夫…？資金なしの住み替えを可能にする3つの方法と自己資金なしのメリット・デメリットを徹底解説しますコラム

ただ、「貯蓄が少なく使いたくない」「子供の教育費用に手元に残したい」など、なるべく持ち出しを少なくしたい人は多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では「自己資金なしの住み替え」について詳しくお伝えしていきます。

「自己資金なし」ってどういう状態？

家を買うときによく耳にする“頭金”という言葉。

事前に自分で準備するお金ですから、頭金も自己資金も同じ意味合いと感じる方も多いかもしれません。

両者の違いについても簡単に見ていきましょう。

そもそも「自己資金」とは？「頭金」との違いは？

“頭金0円”でも可能な住宅ローンもあり、貯金がなくても家は変えるというイメージを持つ方が増えてきました。

「頭金は自己資金のことだろう」とも思われがちですが、厳密に言うと少し違った意味合いなので注意が必要です。

頭金とは、物件価格の一部に充てるお金のことです。頭金を多くするほどに、物件購入時の借入額を少なくできます。頭金がなくても物件価格すべてを借り入れることができれば家の購入は可能です。

ただ、家の購入には物件価格とは別に
・仲介手数料
・手付金
・住宅ローンの手数料
・火災保険料
・不動産取得税
・引っ越し費用
などの諸費用がかかります。

これらは、物件価格とは別に自分で準備しておかなければならない費用です。

つまり、自己資金とは「頭金+諸費用」のことを指します。頭金を0円でローンを組めたとしても、そのほか諸費用部分も自己資金として必要です。

自己資金なしでも方法次第で住み替えは可能

家の購入にお金がかかるのはもちろんですが、売却でも諸費用が必要です。

「頭金もない」「諸費用に貯蓄を回すと今後の生活が不安」という方もいますよね。手元に貯蓄を残しつつ、自己資金なしで“住み替え”ができないのでしょうか…？

頭金を含めた自己資金なしで住み替えを諦める方もいますが、実は方法によっては不可能ではありません。

自己資金なしで住み替える方法とは？

それでは、自己資金なしで住み替える方法を解説していきます。

パターン①：今の家を売却する

ひとつめの方法が「居住中の家を売って資金にする」という方法です。

住み替えには、
・居住中の家を売ってから新居を購入する「売り先行」
・新居を購入してから居住中の家を売る「買い先行」
・どちらも同時に進めていく「同時並行型」
という3つのスタイルがあります。

このうち、「売り先行」の場合ならこの方法を使えるでしょう。ただ、住宅ローンが残っている場合には、残債の額や売却金額によって完済可能かどうかが異なります。

住宅を売却する際、
・アンダーローン⇒　「売却金額」＞「ローン残債」
・オーバーローン⇒　「売却金額」＜「ローン残債」
という2つのパターンがあります。

アンダーローンの場合、売却金額で残債を完済でき、さらに手元に資金が残ることもあり、新居の購入諸費用にも回せるでしょう。

一方、オーバーローンは残債の返済が残ります。そもそも、住宅ローン返済中の家を売る場合、「売却したお金で残債を一括返済すること」が基本的な条件です。売却代金でも住宅ローンの残債を返しきれないときは、その返済資金を考えなくてはなりません。

パターン②：住み替え先の購入費用として住宅ローンを借りる

「居住中の家を売却したお金で残債は完済できた。でも手元に残らなかった」、そんな場合は新居の購入のために、一般的な住宅ローンの利用ができます。

建売住宅や中古住宅などは、住宅ローンの融資実行のよる清算で引き渡しが可能です。

ただ、住み替え先が注文住宅の場合は注意が必要です。

注文住宅は契約後から完成までに数か月という時間がかかるため、「土地購入費用」や「着工金や中間金」など、住宅ローン融資実行の前に複数回に分けて支払うことになります。

まとまった大きなお金ですから、手元の自己資金があっても多くのケースで難しいでしょう。そんなときは、「つなぎ融資」を利用しましょう。つなぎ融資を利用した場合、引き渡し時に実行される住宅ローンで“つなぎ融資で借りた分”を一括返済。そして、住宅ローンの返済が始まります。

パターン③：住み替えローンを組む

住み替えローンの利用をすることも可能です。

住み替えローンとは、
・居住中の家で返済しきれなかった「残債」
・新居の購入資金
を一緒に借り入れることができる方法です。

残債を上乗せして「1つのローン」にできるため、住み替え時の資金計画がしやすくなるメリットがあります。

ただ、
・購入する物件の価格以上の借入をしなければならないこと
・返済負担が大きくなること
が想定され、金融機関側でも「返済が滞るリスク」からローン審査が厳しく、金利も高めとなる傾向です。

自己資金なしで住み替えをするメリット・デメリットとは

自己資金なしの住み替えにはメリットもデメリットもあります。それぞれ見ていきましょう。

メリット

①貯金を崩さずに住み替えができる

フルローンに頼ることで持ち出し金がなければ、貯金が少ない人でも住み替えが可能です。

借入額を減らすために貯蓄をほとんど住み替えに使うと、家族の医療費や教育費など突発的な出費の際に困ります。

自己資金なしなら貯金を崩さずに済み、生活費はもちろん、住み替え時の引っ越し費用や家具購入費用などにも使えるのがメリットです。

②住み替えのタイミングを逃さなくて済む

住み替えには、結婚や転勤、出産、親の介護、相続など「住み替えしなければならない」といった何らかの背景があるケースも多いですよね。ただ、数百万円もの自己資金を費やすと今後の生活に支障が出ます。

“今”こそが自分にとって住み替えのタイミングなのに、自己資金がないからと保留にすると、家族の暮らしにも影響を及ぼすこともあるでしょう。

「自己資金なし」なら、タイミングを逃さずに住み替えを進めることが可能です。

③住宅ローン返済完了の年齢を早められる

自己資金がないからと「お金を貯めてから住み替えをする」という選択肢を選ぶ方もいます。ただ、自己資金の数百万円を貯めるまでには実際に数年以上もかかるでしょう。

その間は現在の家に住み続けることとなり、何らかの不満を抱いたままかもしれません。

さらに「自己資金を確保する期間」が長引くと、その分、住宅ローンの完済時の年齢も後ろにずれ込みます。

年齢や収入にもよって一概に言えませんが、早めに住宅ローンを組んでおくことで定年前に「完済」を早くでき、老後の暮らしに影響が出づらいという考え方もできます。

④住宅ローン控除の恩恵が受けられる

住宅ローン控除は正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言い、家を購入した場合に受けられる減税制度のことです。

住宅ローンを利用して家を購入後、毎年“年末時点の返済残高”に対し税控除が受けられる仕組みで所得税・住民税などの減税につながります。自己資金をおさえて借入金額を増やすことで、税額をおさえられる可能性があります。

ただし、控除を受けるには、本人の所得や購入する家の床面積、返済期間が10年以上などの細かな要件を満たす必要があります。

特に、中古住宅の購入の場合は、「新耐震基準の適合」が条件なので築年数にも注意しなければなりません。

デメリット

①総支払額が増え、返済期間も長くなる可能性

自己資金なしの住み替えは、住宅ローンや住み替えローンの借入額に全面的に頼らなければなりません。借入額が増えることにより「月々の返済」や「返済期間が長引く」といった負担が重なるのがデメリットです。

②ローン審査が厳しくなる可能性

金融機関にもよりますが、自己資金なしは借り入れ金額が大きくなることから、返済能力によっては審査に落ちやすくなりやすいです。また、金利の高いローンしか利用できない可能性もあります。

③新居の購入に妥協しなければならない可能性

フルローンに頼ることで借入額にも限度があり、イメージしていた理想の家を購入できない可能性もあります。好みの家があっても借入が難しければ、自分としてもワンランク下げた物件しか購入できないかもしれません。

仕事や収入、他のローンといった経済状況、そして購入する物件価格などによってケースバイケースですが、自己資金がある場合と比べると余裕をもった住み替えが難しくなるのもデメリットと言えるでしょう。

自己資金なしで売却を進めるポイント

自己資金なしでも、売却やローン活用で住み替えはできます。ただ、綿密な資金計画が必要となるため、ポイントをおさえることが重要です。

ポイント①：住宅ローンの残高と居住中の家の売却価格の相場を調べる

まずは、現時点での住宅ローンの残高を明らかにし、売却する不動産の相場をリサーチしましょう。

売却価格が安ければオーバーローンになる可能性、逆に高ければ完済後に新居の自己資金に回せる可能性のどちらもあります。

売却代金により一括返済できない場合には、住み替えローンなど選択肢が限られてくるため、はじめに調べておくと安心です。

ポイント②：「売却」と「購入」の諸費用をシミュレーションする

売却と購入には、さまざまな諸費用がかかります。

多くの人は、売却も購入も物件価格に注目しがちかもしれません。でも、仲介手数料や印紙税、登記関連費用、住宅ローンの手数料のほか、税金関連での出費もあることを知っておくことが大事です。

具体的に項目を洗い出し、ある程度イメージして資金計画を立てましょう。

ポイント③：売却スケジュールを考える

住み替えの売却スケジュールの選択肢には、
・売り先行
・買い先行
・同時並行型
という3つの方法があります。

自己資金なしの場合、売ったお金を資金に充当できる可能性もあるため、「売り先行」を選ぶことになるでしょう。ただし、売る時期と買う時期が離れ過ぎると仮住まいにかかる費用が増えるリスクもあります。

まとめ～家の売却・購入が得意な不動産会社に相談する

自己資金なしの住み替えは、いくつかの方法により可能です。現時点での貯蓄を減らさずに温存でき、「住み替えたい」といったタイミングを逃さずに済むのはメリットと言えるでしょう。

ただ、多くの借入額となることから、資金計画やスケジュール面でも難しい点が多く注意点も多々あります。

売却も購入も同時にサポートしてくれる実績豊富な不動産会社への相談がコツです。

弊社は世田谷区に生まれ育って30年の代表が対応致します。
そのため、各地域ごとでの適正な価格の設定、各地域ごとの住みたい人の特性を考えた打ち出しをすることで適正価格での早期売却を目指します。
まずは無料査定だけでもご相談ください。

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