マンションが売れなかったらどうなる？！売れない場合の深刻なリスクとよくある原因と、今すぐできる対策を解説しますコラム

「売りに出して3ヶ月経つのに問い合わせすらない…」
「内覧には来るけど手応えがない…」

マンションの売却活動は長引けば長引くほど、焦りや不安は増します。不動産会社から連絡をただただ待つ日々は、決して楽なものではありませんよね。

しかし、マンションがこのまま売れない場合、見過ごせない深刻なリスクが潜んでいます。

何が原因で売れないかを正しく見極め、適切な「対策」を講じることが重要です。

今回は、「マンションが売れなかったらどうしよう…」という心配を抱えている人に向け、放置するとどうなるか“深刻なリスク”とともに、売れない原因とその対策について詳しくお伝えしていきます。

「売れなかったらどうする…」という不安を具体的に解決するための道しるべとして、ぜひともご参考ください。

放置は危険！マンションが売れなかった場合に起こる主なリスクとは

「そのうち売れるだろう」と楽観視して放置するのは危険です。売れなかった場合、次のようなリスクが潜んでいます。

維持費がずっとかかる

持っているだけで維持費がかかるマンション。管理費や修繕積立金は物件ごとに違いますが、月に2〜3万円かかる場合は年間24〜36万円の負担です。

さらに、毎月1月1日の所有者に課せられる固定資産税や都市計画税もあります。たとえ誰も住んでいなくても、所有しているかぎり納税義務が発生します。

たとえば年間10万円の固定資産税なら、2年売れなければ20万円も支出が増えることになるでしょう。

そのほか、 駐車場代や火災保険料なども、売れるまで払い続ける必要があります。

時間と共に下落する「資産価値」

マンションの資産価値は、築年数が古くなるとともに下落します。売り出し中に近隣に新しいマンションが建設され、価値がグッと下がることも珍しくありません。

売れなかったら、
・維持費が嵩んでいく
・資産価値が下がって売却価格も低くなる
というダブルのリスクもあるのです。

資金計画が狂ってくる

マンション売却の代金を、「新しい家の購入資金」「子どもの教育費」「老後資金」などへ充てる予定の方も多いかと思います。

「すぐに売れる」と期待して売り出しても売れなかったら、資金計画にズレが生じます。特に注意したいのは新居を先に購入してしまったケース。旧居の住宅ローンと二重で返済しなければならない「ダブルローン」は家計を圧迫します。

精神的なストレスが続く

売り出した当初はそんなに心配なくても、売れなかったら焦りや不安などネガティブな感情が募ります。維持費を払うたびに「いつ売れるんだろう…」とマンションのことが頭から離れず、日常生活にも影響が出る方もいます。

長期間売れなかったら心身ともに疲れてしまう方も多いです。

管理不足の空き家はリスクが大きい

住み替えなどで“空き家状態”のマンションを売り出す場合、すでに新居へ引っ越しているため、旧居の管理が行き届かないこともあります。人が住まない家は劣化が進みやすく、換気不足や清掃不足から資産価値を落とす悪循環に陥ることもあるのです。

マンション売却がなかなか決まらない！よくある原因と市場環境の影響

マンションが売れなかったら原因は一つではありません。複数の原因が複雑に絡み合って売れないケースも多々あります
。

価格設定が高すぎる

マンションを購入する人は、相場を確認しながら物件選びをします。マンション売却で売れなかったら、周辺の類似物件の成約価格や現在の売り出し中の価格と比べて極端に割高の場合もあります。

築年数が古い

1981年5月以前の「旧耐震基準」の物件など、築年数が古いと大きなマイナス要因となってしまいます。

エントランスや廊下、ゴミ置き場などの共用部の汚れも売却に影響します。それに、部屋が汚い、タバコやペットの臭いがする、水回りが古いなども内覧時に悪印象となりやすいです。

立地や周辺環境があまりよくない

最寄り駅から歩いて10分以上かかる、坂道が多くて歩くのが大変、スーパーやコンビニが遠いなど、立地条件が悪さは売却が決まりづらい要因となります。

騒音や悪臭、近隣に嫌悪施設（墓地、工場など）がある場合も、買い手の購買意欲を下げる要因となるのです。

間取りや広さが特殊

部屋数が少なく狭い、逆に部屋数が多過ぎるなど、一般的なファミリー層の需要と合わない特殊な間取りは、売却が困難となる場合があります。

売り出し方に起因する原因

「写真の画質が悪い」「綺麗に見えない」「枚数が少ない」など広告写真に魅力がなく、内覧者が集まらないケースもあります。物件のセールスポイントを広告で十分に伝えられていないと、そもそも内覧者さえ来ません。

また、販売戦略に問題があるなど、不動産会社選びが原因で売れないケースもあります。

マンション売却！売れない状況を好転させるための具体的な対策とは

売れなかったら原因を知ることで具体的に対策ができます。次に、売れないマンションの売却状況を好転されられる効果的な対策をご紹介していきます。

価格を見直す

価格が原因となって売れなかったら「この価格で売りたい」という理想だけで高値をつけるのではなく、現在売り出し中の競合物件の価格や過去の取引データも参考にして決めるのがポイントです。

また、極端に値下げすると「何かある物件か…？」と敬遠されることもあるため、「〇月中に反響がないなら〇万円下げる」と段階的に値下げできるように、不動産会社と戦略を練るのがコツです。

魅力的な写真を広告に掲載

インターネットで物件探しをするのが近年のマイホーム購入のスタイル。そこで、購入希望者が初めに見るのが物件情報に掲載された写真です。

魅力のない写真の物件は、内覧しようとは思いませんよね。

天気の良い日にお部屋の照明もつけた写真撮影がおすすめです。空き家の場合は、家具を配置して生活をイメージさせる「ホームステージング」も効果があります。「眺望が良い」「収納がいっぱい」などアピールポイントの写真も掲載することをお忘れなく。

「内覧」は買主へのプレゼンテーションの場

内覧は「購入を決めてもらえるかどうか」の大切な日です。売主にとっては、買主へ物件の魅力を伝える“プレゼンテーションの場”と思い、購入希望者の心を掴めるように徹底的に準備しましょう。

•整理整頓と掃除で清潔感をアピール
・ニオイ対策でさり気ない香りの芳香剤を準備する
・何か質問されたら丁寧に答えて、物件の魅力を伝える
など、事前準備をしっかりしましょう。

売却のパートナーである「不動産会社」を見直す

売主が販売戦略を考えても、実行するのは不動産会社です。価格設定や内覧日の心構えなど、売主ばかりが気をもむのでなく、パートナーである不動産会社の手腕も大切になってきます。

マンション売却で売れなかったら、不動産会社を見直すことも大事です。

不動産会社との媒介契約には「一般」「専任」「専属専任」の3種類があります。一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を結べますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約は原則的に一社との契約しかできません。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った契約形態を選ぶことが重要です。

マンション売却で売れなかったら考えたいの最終手段｜買取や賃貸活用・相続放棄などの対応策

マンション売却で売れなかったら原因を見極めて対策することが大切。でも、どうしても売却に時間がかかることもあります。

不動産会社に買主を見つけてもらう“仲介”での売却が困難なら、次のような最終手段を検討しましょう。

【スピード重視なら】不動産会社による「買取」

マンション売却で売れなかったら、「買取」を検討しましょう。一般の買主ではなく、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。

買主を探さずに済むので広告活動や内覧の対応も一切いりません。最短で数日〜1週間程度で現金化ができるのもメリットです。

ただし、仲介の相場の7〜8割程度と売却価格は低めです。できるだけ早めに現金が欲しい、ダブルローンを避けたい、相続したマンションを早く手放したいといったケースに向いている方法です。

【資産として活かすなら】「賃貸」に出す

なかなか売れなかったら、賃貸物件として貸し出す方法もあります。売れずに支出ばかり出るよりも、賃貸なら家賃収入が得られるメリットがあります。

入居者がいる限り、家賃収入が見込めます。賃貸物件として所有しているうち、不動産市況が好転したタイミングで、再度売却すれば買主が見つかるかもしれません。

ただし、
・入居者が途切れることもある
・家賃を滞納される可能性もある
・入居者がマンションでトラブルを起こすかもしれない
などのリスクはあります。

また、大家として物件の管理や入居者への対応もしなければなりません。管理会社に任せることも可能ですが、委託費用が発生します。

住宅ローンが残っている物件の場合、「第三者への貸し出し」が契約違反となることも多いため、金融機関に相談して許可を得る必要があります。

売却を急いでいないケースや、将来的に自分で住むかもしれないときは、賃貸に出すのもひとつの方法です。

【今後の負担を回避するなら】相続放棄も視野に

相続したマンション売却で検討できるのが「相続放棄」です。相続放棄すれば、今後の維持管理の手間や費用負担や、ほかの相続人とのトラブルを回避できるかもしれません。

ただ、すでに所有権をしていると相続放棄はできません。

相続放棄は、被相続人の死亡を知ってから3か月以内に家庭裁判所で申述する必要がるため、「売れなかったから相続放棄したい」という理由では認められません。

また、相続放棄は、マンションだけでなく、その他の財産も一切の権利を放棄することになります。

「マンションは売れないから放棄するけど、貯金はもらいたい」という選り好みはできないので注意しましょう。

相続したマンションが売れずに困っている場合は、「不動産会社に買取してもらう」、あるいは「他人に無償で譲渡する」といった方法が現実的です。

まとめ

マンションが売れなかった場合、支出は増えて管理は大変、先が見えない状況に精神的なストレスが大きくなります。

売れないのには必ず理由があり、それを特定して対策を取ることが大切です。

それでもどうしても売れないときは、仲介だけに固執せず、「買取」や「賃貸」といった最終手段も視野に入れましょう。

マンションが売れなかった場合を考えると本当に不安ですが、売主とともに売却活動に力を注いでくれる頼れる不動産会社への依頼も欠かせません。

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そのため、各地域ごとでの適正な価格の設定、各地域毎の住みたい人の特性を考えた打ち出しをすることで適正価格での早期売却を目指します。
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