離婚したら住宅の財産分与はどうする？失敗しない方法を解説！コラム

●離婚時の不動産の処分方法がわからない
●住宅ローンが残っている不動産はどうすればいいのか
●財産分与で失敗したくないけれどコツがわからない

このようなお悩みを持つ方が増えています。
離婚時の不動産の財産分与にはいくつかの方法があり、それぞれで注意点があります。
また、不動産を公平に分割するには、不動産評価額の計算方法を覚えておかなくてはいけません。

今回は、住宅ローンが残っている家の財産分与の方法や、不動産評価額の算出方法、財産分与時のトラブルを解説するので、参考にしてみてください。

この記事でわかること
●住宅ローンが残っている不動産の適切な財産分与の方法
●財産分与がスムーズになる不動産評価額の確認方法
●離婚時の財産分与のトラブルを未然に防ぐ方法

住宅ローンが残っている家の分与と名義変更時の注意点

住宅ローンが残っている家はどのように分ければいいのか、悩む方が増えています。
住宅の財産分与の方法は2種類あるため、あらかじめ知っておけば迷わずに済みます。
ここでは、名義変更時の注意点とあわせて解説するので、覚えておいてください。

住宅の分与の方法

住宅やローンも財産分与の対象であり、離婚時には適切に分割しなければいけません。
分与の方法は以下の2種類があるため、適切な方法を選んでください。

●売却してローンを完済する
●返済を続ける

上記の選択肢を踏まえ、双方にとって負担が少ない進め方を見極める姿勢が重要です。

売却してローンを完済する

住宅ローンが残っている住宅を売却する場合は、ローンを完済しなくてはいけません。
売却代金がローン残債を上回るアンダーローンの状態であれば、売却代金で住宅ローンを完済して、残ったお金を夫婦で分割できます。
仮に住宅ローン残債が2,000万円で、売却代金が2,600万円だとすれば、先にローン残債2,000万円を返済して、残った600万円を分割するわけです。

しかし、住宅ローン残債が売却代金を上回るオーバーローンの状態であれば、この方法は使えません。
その場合は、任意売却をおこなうか、自己資金で賄う方法があります。
自己資金で賄う場合は、夫婦それぞれが持っている財産から、公平に出し合いましょう。

返済を続ける

夫婦のうち片方が家に住み続ける場合は、住み続けるほうが返済を続けます。
その場合は、住宅の価値からローン残高を引いた金額を、財産分与に反映させなくてはいけません。
ローン残債が2,000万円、住宅の価値が2,600万円だとすると、住み続けるほうは2,600万円分の財産を得ます。

つまり、住み続けるほうは、差額の600万円分の得をするわけです。
住み続けるほうは、相手方に半額の300万円を支払わなくてはいけません。

名義変更は金融機関の審査が必要

返済を続ける場合は、ローンの名義変更をおこないます。
その場合は、金融機関の審査を受けなくてはいけません。

しかし、信用力が足りない場合や連帯保証人が見つけられない、金融機関が非協力的な姿勢などの場合は、名義変更が難しいケースもあります。
その場合は、いったん、住宅ローンを完済しなくてはいけません。

完済するときは、住宅の名義変更をおこなうように取り決める方法がおすすめです。
仮登記をおこなえば、相手方に住宅を処分されてしまうリスクを防げます。

住宅ローンを完済する方法は以下の3つです。

●ローンの借り換え
●ペアローンの一本化
●親からお金を借りて一括返済

これらの方法を踏まえ、自身の経済状況に合った完済ルートを選ぶ姿勢が求められます。

ローンの借り換え

仮に、婚姻中は夫が返済し続けていたとして、妻が住宅に住み続けるときは、夫から妻に名義変更をおこなう必要があります。
金融機関が債務者の変更に応じてくれない場合は、ローンの借り換えをおこないます。
新たにローンを組んで、そのお金で既存のローンを返済するわけです。

ペアローンの一本化

ペアローンを組んでいた場合は、離婚時に、ローンを一本化します。

その場合も、新たに審査を受けなくてはいけません。
返済義務を負う人の信用力が必要であり、とくに十分な収入がない場合は、ローンを契約できない可能性があります。
その場合は、借り換えをおこないましょう。

親からお金を借りて一括返済

ローンの借り換えも難しい場合は、親や親族に頼んで、お金を借りて住宅ローンを返済してもらう方法があります。
親族であれば、ローンを残したままにするリスクを適切に説明すれば、金銭的な事情を考慮してくれるかもしれません。

リースバックを利用する手もある

今の家に住み続けたいが、自分だけではローンを組めない場合は、リースバックの方法もあります。
リースバックは、家を売却して、その家に賃貸として住み続ける方法です。
住み続けるほうに信用力がない場合は、この方法を検討しましょう。

離婚時の不動産評価額の確認・算出方法と適切な分割ルール

不動産も財産分与の対象であるため、適切な分割方法を覚えておかなくてはいけません。
不動産評価額がわかれば、相手方に支払う具体的な金額もわかるため、トラブルに発展する可能性が下がります。

ここでは、不動産の分割ルールと、不動産評価額の算出方法を解説します。
参考にしてみてください。

分割は2分の1ずつが基本

夫婦の婚姻中の貢献度は等しいと考えられており、離婚時の財産分与は、基本的には夫婦で2分の1ずつとなっています。
専業主婦でも共働きでも、子どもがいてもいなくても、離婚の原因にも関わらず、2分の1です。

しかし、夫婦間で合意しているのであれば2分の1ずつでなくても大丈夫であり、財産分与請求権を放棄して財産分与をせずに離婚するのも可能です。
しかし、取り決めた割合を離婚後に変更したり、財産分与請求権を放棄した後に撤回したりはできないため、注意してください。

2分の1ずつにならないケースがある

財産分与で、2分の1ずつとならない可能性があるケースは、以下の5つです。

●夫婦の役割負担に大きな偏りがある
●夫婦のどちらか一方の能力だけで財産を築いた
●夫婦の婚前の財産を元手に財産を築いた
●夫婦のどちらか一方の大きな浪費で財産を減らした
●婚前契約で離婚時の財産分与について取り決めがあった

たとえば、正当な理由がなく、夫や妻が働きもせずに育児も家事もしなかった、どちらか一方が社長や医者や弁護士など特殊な職業などです。

さらに、夫が結婚前に作った財産を元手に購入した株式投資の配当金で婚姻中の財産を築いていた場合は、夫の財産分与割合が多くなります。
婚前契約で交わした内容は、結婚後に変えられず、離婚時は契約内容に沿って財産分与を行わなければいけません。

不動産評価額の算出方法

不動産評価額の算出方法には4種類があります。

●相続税路線価で調べる
●固定資産税評価額で調べる
●不動産業者に査定してもらう
●不動産鑑定士の鑑定を受ける

ここからは、評価額の算出方法を解説します。

相続税路線価で調べる

相続税路線価は、国税庁にある「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べられます。
所在地を検索すると路線価が出てくるため、そこに面積をかけて、大体の評価額を把握しましょう。

しかし、路線価が定められていない地域もあります。
その場合は、固定資産税評価額に、あらかじめ定められた倍率に沿って評価額を計算する、倍率方式で計算してください。
相続税路線価がわかると、以下の計算式で不動産の価格がわかります。
相続税路線価÷0.8×1.1

この計算式を用いて、相続税評価額を基準にした不動産のおおまかな時価を算出できます。
相場を把握したいときや、売却・分与の検討段階で価格感をつかみたい場合に役立つ指標です。

固定資産税評価額で調べる

固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税納税通知書に記載されているため、チェックしてください。

固定資産税評価額は時価の7割となるため、逆算すれば不動産評価額がわかります。
以下の計算式で、おおよその評価額を把握しましょう。
固定資産税評価額÷0.7×1.1

この計算式を使うと、固定資産税評価額から実勢価格に近い不動産の評価額を把握できます。
売却予定の価格感をつかみたいときや、相続・財産分与の検討段階で大まかな相場を確認したい場合に役立ちます。

不動産業者に査定してもらう

不動産業者に査定してもらう方法は、売却を前提とした価格を出してくれるため、財産分与の目安にできます。
不動産鑑定士に依頼する方法もありますが、費用がかかるため、不動産業者への依頼がおすすめです。

不動産鑑定士の鑑定を受ける

不動産鑑定士は、専門分析に基づいて不動産評価額を算出します。
信頼性は不動産業者の査定よりも高いため、財産分与の話し合いが難航している場合の、裁判の判断材料にするのがおすすめです。
しかし、費用が発生するため、思いがけない出費にならないように注意してください。

離婚時の財産分与や住宅売却時に発生しやすいトラブル事例と解決策

離婚時の財産分与には、以下のようなトラブルがあります。

●オーバーローンになり売却ができなくなった
●返済割合により財産分与の認識にズレができてもめる
●借り換えに失敗した
●感情的に対立して話し合いができない

事前の対策方法や解決策があるため、あわせて覚えておきましょう。

オーバーローンになり売却ができなくなった

住宅の売却代金をもってしても、住宅ローンの残債を返済しきれないケースがあります。
住宅ローンの残高が不動産の売却額よりも多い状態を、オーバーローンと呼びます。

オーバーローンの場合、家を売却してもローンが返済しきれないため、以下の方法を取らなくてはいけません。

●自己資金を合わせてローンを完済する
●任意売却をおこなう
●売却をあきらめて別の方法を考える

任意売却とは、不動産を売却して得た代金をすべてローン返済にあてて、ローン残債の支払い方法を金融機関と協議する方法です。
自己資金の用意や任意売却ができない場合は、どちらかがローンを払い続けながら住み続ける方法があります。

金融機関から賃貸に出す許可が下りた場合は、賃貸に出して利益を得て、その利益でローンを返済する方法もあります。

返済割合により財産分与の認識にズレができてもめる

登記では夫と妻が半分ずつだったものの、財産分与の割合は夫が8割で妻が2割となった事例があります。

ちなみに、住宅ローンの返済割合は、夫が8割で妻が2割でした。
登記どおりに分けるように妻が意見しましたが、夫は住宅ローンの返済割合を考慮すべきと言い、意見が対立した事例があります。

このようなトラブルを避けるために、売却する前に、登記どおりに分けるのか、住宅ローンの返済割合も考慮するのかを考えておくといいでしょう。
とくに文書に残しておけば、言った言わないのトラブルになりません。

借り換えに失敗した

離婚時に子どもがいて、その子どもが通う学校を自分の都合で変えたくないと考え、夫が妻の共有持ち分を買い取り、自分が住み続ける事例があります。
しかし、借り換えのためにローンの審査を受けた結果、落ちてしまい、借り換えができず、結局は売却せざるを得ませんでした。

このようなトラブルを防ぐためにも、離婚協議をしている段階で金融機関に相談してみて、自分が取れる選択肢を把握しておくといいでしょう。

感情的に対立して話し合いができない

双方が相手が得をするのが嫌だ、財産を全部自分が持っていくと言い、感情的な言い争いが絶えず、話し合いができない状態もあります。
このような言い争いが続いている間にも固定資産税や管理費は発生し続けるため、早めの解決が重要です。

お互いがお互いに嫌悪感を抱いている場合は感情的に対立するため、弁護士を介入させるのがおすすめです。

離婚と不動産分与について弁護士や専門サービスに相談するのが重要な理由

離婚時の不動産で悩んでいるときに弁護士や専門サービスなどに相談するのは、感情的な対立を防げるだけではなく、さまざまなメリットがあります。
ここでは、弁護士や専門サービスに相談する4つのメリットを解説します。

財産を正確に把握できる

財産分与においては、財産の項目とその評価額を正確に把握しておかなくてはいけません。
弁護士に相談すると、把握するべき財産がわかるため、財産分与がやりやすくなります。
すべて自分でおこなうと、揃えるべき財産の資料がわからず、財産分与や手続きに失敗するリスクが大きいため、離婚時は弁護士に相談しておくといいでしょう。

精神的なストレスが軽減できる

財産分与時は、多くの資料をそろえる必要があります。
何を揃えるべきなのかわからず、必要な資料がないために手続きができず、ストレスがたまります。

弁護士に相談すると、用意するべき資料が正確に把握できるうえに、相手方への交渉も弁護士が代わってくれるため、ストレスを大きく減らせるわけです。

相手と交渉してくれるために不利になりにくい

相手との交渉を代わってくれるメリットは、財産分与で不利になりにくいメリットにもなります。
法律の知識がないと、交渉次第では得られたはずの財産まで失うかもしれません。

弁護士に依頼すれば、離婚時のさまざまな問題に対応してくれるため、相手に対して不利になるリスクを減らせます。

法的手続きのサポートをしてくれる

弁護士は、法的拘束力のある書類の作成をサポートしてくれるため、不備があったために手続きができなくなるリスクがありません。
とくに、相手が約束を守らない際に有効な公正証書や強制執行承諾文言は、弁護士のサポートがなければ作成自体が難しくなります。

将来に起こりえるトラブルを減らせるため、事前に弁護士へ依頼するのがおすすめです。

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まとめ

ローンが残っている住宅の財産分与は、売却してローンを完済する、住み続けるほうが返済を続ける方法があります。

しかし、売却代金よりもローン残債が多い場合は、任意売却を利用や親族からお金を借るなどして対応しましょう。
また、夫婦間でローンの返済割合が違い、それによって財産分与の認識にズレが生じたり、借り換えに失敗したりするトラブルも起こりえます。

弁護士や専門サービスなどに相談すれば、このようなトラブルを未然に防げます。
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