離婚したのに家が売れないときの対処法！ローンが残っている場合の対策は？コラム

●離婚を機に家を売りたいけど何から始めたらいい？
●実際に離婚して家を売りに出したところ全然売れない
●家が売れない場合の対処法について知りたい

離婚する際、家は夫婦の共有財産として分けられます。
一部の人は、過去の夫婦関係の象徴とも言えるべき家を早く処分して、次のライフステージに一歩踏み出したいと考えているのではないでしょうか。
ところが、実際に家を売りに出したところ『売れない』と困り果てるケースは少なくありません。
離婚時に家が売れない場合の対処法について解説します。

この記事でわかること
●離婚時に家が売れない場合の問題点やトラブル
●離婚時に家が売れない場合の対処法
●離婚時に家が売れない場合の相談先

はじめに：離婚時に家が売れない4つのケース

離婚時に家が売れない背景には、大きく分けて4つのケースが考えられます。
原因ごとに解決策は異なり、何より誤った判断は離婚するタイミングを後ろ倒しにする要因になりかねません。
まずは、ご自身がどのケースに該当するか整理しましょう。

①住宅ローンが残っている

原則として、住宅ローンが残っている状態でも売却活動自体は可能です。
ただし、引渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消するのが売却を成立させるための条件になります。

残債があるケースで、売却価格より住宅ローンの残りが多いオーバーローン状態にある家は要注意です。
金融機関の抵当権を外せないため手続きが止まります。

また、オーバーローンの場合は、売却後も住宅ローンの残債が残り、離婚後も返済義務だけが継続するケースがあります。
ローンの支払いが続けば、夫婦関係は清算できても精神的・金銭的な負担は増すばかりです。

②名義や共有持分の問題がある

離婚時は、権利関係が清算できないためになかなか家を売りに出せないケースがあります。

●夫婦の共同名義で購入している
●共有分の話し合いが難航する
●売却に向けた話し合いが困難

こういったケースではなかなか家を売りに出せません。
離婚協議中は感情的な対立から話し合いも進みづらいのが現状で、話し合いも停滞しやすくなります。
なお、共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できません。
一方が反対している限り、原則として通常の売却は不可能になります。

売主側で共有分の扱いが曖昧なままでは、不動産会社も動けません。
権利関係を整理し、交渉の土台を整える対応が求められます。

③売りに出しているのに買い手が付かない

家は、売りに出す土地のサイズや立地、築年数などさまざまな要因によって売れない場合があります。
市場に出しても反応がない場合、何かしらの対策が必要になると考えてください。

一般的に、不動産は売りに出して買い手が見つかり、手続きが完了するまでに3～6か月ほどかかるといわれています。
離婚にともない「早く売りたい」と焦る気持ちがあっても、販売戦略は立てておきましょう。
離婚時でも家を売る際は現状分析をおこない、売り方を十分に検討する必要があります。

④価格を下げたくない

離婚時の家の売却は、その背景に財産分与があります。
過去の関係を清算するとともに、次なるステップとして一歩を踏み出したいと考える方は少しでも高く売りたいと考えるものです。

しかし、家は条件次第で売り手の理想とする売却価格で売れるとは限りません。
市場相場と乖離した金額では内覧すら申し込まれず、時間だけが過ぎていきます。
損失を最小限に抑えるための判断として、家の売却はある程度の値下げも視野に入れておきましょう。

離婚時に家が売れない場合のトラブルや問題点

離婚したいのに家が売れない状況は、婚姻関係解消の手続きや生活再建を停滞させます。
金銭負担や精神的ストレスが重なり、判断を誤る可能性もあるでしょう。
離婚時に家が売れなかった場合のトラブルや問題点について、代表的なケースを解説します。

財産分与が進まない・離婚協議が長期化する

離婚時に家が売却できないと、財産分与の確定が遅れます。
評価額をいくらに定めて売却価格を決めるかや、処分方法で意見が割れるなどして、離婚協議が平行線になりやすいからです。
双方の合意が得られないまま時間だけが過ぎてゆき、離婚手続きが停滞します。
関係を清算して新居に移り住もうと考えていても、引っ越しや資金計画も立てにくくなるでしょう。
財産分与が進まない場合は早期にお互いの論点を整理し、第三者に介入してもらうなどして話を進めていかなければなりません。

住宅ローンや固定資産税などの維持費が負担になる

離婚が原因であっても家を持つ以上、ローン返済や固定資産税の支払い義務、管理費の支払いは発生します。
支払いを分担して別居した場合でも、割合が曖昧だと協議悪化の火種になりかねません。
滞納リスクが高まれば信用面にも影響するでしょう。

離婚が成立した際に家を売り払うなら、それまでの維持費がいくらかかるのかまできちんと話し合う必要があります。
負担割合をはじめ協議内容は熟慮する必要があるでしょう。

元配偶者との協議や連絡が精神的負担になる

離婚するとはいえ、家の売却に関する確認や意思決定には元夫婦間での連絡が必須です。
何らかの理由で関係性が悪化していたり、DVのように元夫婦間での話し合いが困難になったりするケースは、協議や連絡そのものが強いストレスになります。
離婚する夫婦ほど感情的になりやすく、意見が対立するだけですぐ言い争いに発展しかねません。

必要に応じて協議に第三者を挟んだり、代理人を設けたりするなどして、元夫婦が直接連絡を取らずに済むようにしましょう。

売れない家を無理に売ろうとして条件が悪化する

家を売りたいのに売れない、話し合いをしたいのにできない状況は、次第に「早く家を売却して手続きを終わらせたい」といった焦りに変わります。
粘りすぎて条件を引き下げないのも考えものですが、焦って自身に不利な条件をのんでしまうような状況は避けるべきです。

どれだけ不安を覚えても、一時の感情で決断するのはやめましょう。
焦って安い値段で家を手放して、将来的に損するのは自分です。

また、不動産市場ではなかなか売れない家こそ市場的価値が下がってしまうため、粘りすぎないようにするのが重要です。

離婚時に家が売れない場合の対処法

実際、離婚する際に家が売れない場合にはいくつかの対処法があります。

住宅ローンの残債を精査して対策を立てる

ローン残債があるせいで家の売却が進まない状況を避けるためにも、住宅ローン残債は把握しておきましょう。
残債額と想定する売却価格の差によっては、取るべき対応も変わってきます。
住宅ローンを借り入れている金融機関に問い合わせ、残債を確かめましょう。

その際に、不動産会社などを通じて売却見込み額や諸費用も割り出しておいてください。
家がいくらで売れて、売却費用にいくらかかるのかを調べ、現実的な選択肢を絞り込めるよう準備しましょう。

オーバーローンの場合

オーバーローン（=売却額が残債を下回る状態）で家を売るには、金融機関の承諾が必要になります。
自己資金による補填や任意売却の検討など、通常の売却活動とは異なる対応が求められる可能性も高いです。
オーバーローンを放置して売却に踏み切ると、家を売ったあとも返済だけが続きます。
オーバーローンは判明した段階でなるべく早く専門家に相談しましょう。

アンダーローンの場合

アンダーローン（=売却額が残債を上回る状態）は、家の売却自体は比較的スムーズに進むでしょう。

ただし、売却はスムーズに進んでも手元に入ってくるお金の分配で揉めるケースは多く、こちらも離婚協議が停滞する可能性がないとは言い切れません。
家の売却を進めると同時に、それ以上のスピードで売却金の分配割合について話しておきましょう。

名義と共有持分を整理する

家の売却は、名義や共有持分が整理されていないと難航しやすいです。
とくに、共有名義の物件は家の売却について双方の同意が得られている状態が前提となるため、意見が割れると話し合いは進みません。

また、登記されている名義人と実際のローン支払いの担い手が一致しないケースがあります。
たとえば、家の名義は夫だが共働き世帯で夫婦の稼ぎを用いてローンを返済している場合や、頭金をどちらかが出している場合などです。
いずれにせよ、離婚協議をスムーズに進めるためにも、家を売る際は名義と共有持分が明確になっている必要があります。

売却以外の選択肢も検討する

離婚時は、売却だけに固執するとにっちもさっちもいかなくなる場合があります。
必要に応じて、売却以外の選択肢も検討しましょう。
以下は、売却以外の選択肢です。

いずれかが買い取る

離婚時に、夫婦どちらか一方が自身の持つ共有持分をもう一方に売れば、家の権利関係がシンプルに一本化されます。
買い取れるだけの資産が求められたり、ローン残債をコントロールしたりする必要はありますが、短期間で協議が収束しやすいのがメリットです。

いずれかが住み続ける

離婚する夫婦に子どもがいる場合は、家を売らずに住み続ける選択肢もあります。
生活環境の変化を最小限に抑え、子どものストレスを少しでも軽減したい方に選ばれやすい方法です。

ただし、居住者が妻と子どもで、ローン返済者を夫にしたままとするならば、後々のトラブルを防ぐため支払い期限や条件をまとめておきましょう。
再婚時に発生する可能性のある無用なトラブルを未然に防ぎます。

賃貸として活用する

家がすぐに売れなかった場合は、一時的な対策として賃貸として活用する手もあります。
固定資産税や維持管理費などの費用も、家賃収入で賄おうとする考え方です。

ただし、この方法でも収入の分配割合や物件の管理体制を決めておく必要があります。
考えずに賃貸として貸し出してしまうと余計な手間と負担が増えるうえ、家が売れたときに居住用財産の特例が利用できなくなる可能性に注意が必要です。

感情と切り離して判断するための考え方

離婚協議中は、どうしても辛い気持ちに襲われやすいため、家の売却の意思決定がそうした感情に左右される可能性は十分にあります。
自身の行動指針を見失わないよう、以下のポイントを優先順位づけておいてください。

●金銭面
●名義や共有持分などの権利関係
●離婚協議を終えるまでの期限

どの項目を重視するかで今後の対応も変わります。

離婚時に家が売れない場合の税金・費用

家が売れない状態は費用面から考えても好ましくありません。
離婚協議中も、家を維持するために必要な費用が積み重なっていくからです。
家の維持費や税金についてあらためて把握しておきましょう。

売却できない間に発生し続ける費用

家の売却が進まない期間も、家の維持にかかる費用は発生し続けます。
具体的にはローン返済費や固定資産税です。
固定資産税は毎年1月1日に算定され、その時点で所有者とされる人物に納税義務が発生します。
住宅ローンは売却が成立しない限り払い続ける必要があるので、離婚協議中も変わらず支払わなければなりません。

売却時に発生する税金

家の売却は、お金を手にするタイミングで税金が発生するケースもあります。
とくに譲渡益が出てしまった場合、想定外の課税に頭を悩ませる可能性もあるでしょう。
課税される可能性がある税金について解説します。

譲渡所得

譲渡所得は、家を売って出た売却益が課税対象です。
家の取得費や売却時の販売手数料などの諸費用を差し引いた金額になります。

特例の有無

家の売却は、一定の条件を満たすと税負担を軽減できる特例が適用されます。
たとえば、マイホームを売却した場合の「3,000万円特別控除」など、居住用財産の特例は、適用条件に婚姻関係の有無は含まれません。
離婚の末に家を売却する場合でも特例が適用される可能性はあるでしょう。

特例が適用できると課税額が抑えられ手元に入るお金も増えるため、特例を使えるかどうかは早期に確認するのがおすすめです。

離婚時に家が売れないときの相談先と活用の流れ

離婚のように当事者同士の話し合いが困難であったり、感情的になりやすかったりする場合は、第三者の介入が解決の糸口になるケースもあります。
適切な相手に適切な相談を持ち掛ければ、遠回りせず離婚協議が進むでしょう。
相談先ごとの役割と、活用方法を解説します。

不動産会社へ連絡するタイミングと注意点

離婚をきっかけに家の売却を考えるなら、なるべく早い段階で不動産会社に売却を検討している旨を伝えましょう。
感情が整理できていなくても、家を売却する際は情報収集が肝です。
複数社の見解や見積りも比較検討できれば、よりご自身の考え方に合う不動産会社を仲介先として指名できるでしょう。

弁護士・司法書士が関与すべきケース

名義や共有持分で揉めている、何らかの意見の食い違いにより離婚協議が進展しない場合は、弁護士や司法書士などの専門家に介入してもらいましょう。

相手が話し合いに応じない場合や慰謝料請求も視野に入れるなら、法律の専門家である弁護士に相談するべきです。
煩雑な書類の整理について、専門家のサポートが必要なら司法書士に相談してください。

離婚協議は双方が対立してしまうと難航するので、懸案事項がある場合は早期の段階でこういった専門家に相談を持ち掛けておきましょう。

一人で抱え込まないための相談ステップ

離婚は個人の問題ですが、話し合いが難航している状態を一人で解決しようとするのは難しく、ときとして間違った判断を下してしまう場合もあるでしょう。
悩むくらいなら、一刻も早く相談して解決の糸口を見つけてください。
専門家への相談は以下のようなフローで進みます。

●登記内容の確認
●住宅ローン残債のチェック
●売却の希望条件の整理
●期限の設定
●売却活動開始

必ずしもこの流れで進むとは限りませんが、上記のような流れで話し合いが進んでいない場合は、専門家への相談を検討してください。
自分一人では気付かなかったような争点にもいち早く気付け、現実的な選択肢を見つけたり、対策を考えたりする余裕が生まれます。
何事も早めの相談が良い結果に結びつくでしょう。

まとめ

離婚時に家が売れない状況は、精神的にも金銭的にも苦痛です。
とくに元夫婦の両方が名義人であったり、共有持分の割合が不透明であったりと話し合いが難航するケースは少なくありません。
気持ちが焦ると、不当な値下げや条件に応じてしまう可能性もあるため、対策が必要です。

どのようなケースでも情報収集と早期の行動が重要になります。
問題が見えているにもかかわらず放置すると、あとになって思いもよらぬ問題に直面する可能性があるからです。

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