離婚時のマンション売却で知っておきたい内容とは？財産分与を解説コラム

●離婚して2人が住まなくなったマンションをどうするか悩んでいる
●財産分与が認められるケースと認められないケースがわからない
●マンションを売却する際の一連の流れが知りたい

ここでは離婚をきっかけにマンションの売却を考えている方に向けて、財産分与とは何かを述べつつ、財産分与の対象となる条件を具体例とともに解説します。
また、マンション売却の一連の流れも解説するので参考にしてください。

この記事でわかること
●財産分与に関する基礎知識
●所有しているマンションが財産分与対象となる要件
●マンションの売却方法の一連の流れ

離婚後の生活とマンション売却・財産分与の全体像を解説

離婚を検討するにあたって、生活がどのように変わるのか、財産分与や売却に関する知識を身につけておく必要があります。
ここでは財産分与とは何か、離婚する前と後どちらで売却したほうがいいのか、夫婦のどちらがマンションから出ていかなければならないのかなどよくある疑問を解説します。

財産分与とは

財産分与とは離婚する際に婚姻中に夫婦で築いたマンションや預金・現金、株式や投資信託、車、美術品などの財産を再分配する手続きです。

財産は公平に分割するのが原則であり、基本は2分の1ずつに分けられます。
なお、マンションや一戸建てなどの不動産は市場での価値をベースにして公平に分配します。

財産分与の流れ

財産分与の対象となる財産の種類を洗い出して、その根拠となる資料を揃える必要があるでしょう。
預貯金通帳のコピーや退職金が分かる資料、所有する不動産の固定資産税評価証明書、保険証券などの用意が必要です。
書類を用意したら、夫婦間で財産をどのように分けるか話し合いをします。

夫婦間での話し合いで合意できた場合は、合意した内容を明確に記載した離婚協議書を作成するとトラブルが生じにくくなります。
なお、離婚後に相手が財産分与を拒むケースもあるため、離婚協議書は公正証書にするのがおすすめです。

もし話し合いで決められない場合は弁護士を始めとした代理人を通して進めていき、それでも合意が得られないと調停や裁判へ移行します。

夫と妻のどちらがマンションから出ていく必要があるか

どちらがマンションを出るかは法律で特に定められていません。
たとえ単独名義のマンションでも、婚姻期間中に購入や建築した建物は夫婦の共有財産になるため、離婚しても両者には財産分与を受ける権利があります。

したがって、マンションの名義人ではない妻と子どもが残り、夫が出ていくケースもあるでしょう。

もし家を出る際は実家か、公営住宅や賃貸物件などの次の住まいを探す必要がある点にご注意ください。
賃貸物件で暮らす場合は敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用がかかるため、預貯金がなくなる前に探し始めるのがポイントです。

マンションの売却は離婚前と離婚後どちらがよいのか

離婚をきっかけにマンションを売る時期によってはメリットとデメリットがあるため、あらかじめ理解しておくのがポイントになります。

離婚前にマンションを売却するメリットは現金化した財産が手に入り、離婚直後の生活に余裕ができやすくなります。
さらに、離婚後に売却に関する連絡を取る必要がなくなるので、なるべく相手との連絡を避けたい方におすすめです。
注意点として、不動産売却には通常数ヵ月かかるため、離婚までの時間が長引く可能性があります。

離婚後にマンションを売るメリットは、次の住まいへの引越しや離婚の手続きなどを終えてから売却活動を始められるので落ち着いて進められる点です。
ただし、不動産評価額や売却益が生じた場合の分配方法を新たに話し合う必要があり、相手と連絡を取らなければならないのでストレスが生じやすいでしょう。

財産分与の対象となるマンションの条件と注意点

条件によっては所有しているマンションが財産分与の対象になる・ならないケースがあるため注意が必要です。
ここでは財産分与の対象となる・ならないケースを具体例とともに解説します。

結婚前にマンションを購入したケース

財産分与するにあたり、財産は大きくわけて共有財産と特有財産の2つがあります。
共有財産は婚姻期間内に夫婦が共有して築いた財産で、財産分与の対象です。

一方で、夫婦が相手の協力なしで築いた財産は特有財産に該当し、財産分与の対象外です。
独身時代に貯めていた貯金や購入した有価証券・自動車、マンションも特有財産に該当するため、財産分与の対象とならない点に注意しましょう。

結婚前にマンションを購入し結婚後ローンを返済しているケース

結婚前に住宅ローンを組んでマンションを購入し、結婚してから夫婦が住宅ローンを共同で返済するケースがあります。
この場合では、マンションは共有財産となり財産分与の対象です。

なお、共有財産とみなされるのは住宅ローンの返済額ではなく、結婚期間中の住宅ローンの返済額を不動産の取得価格で割り、現在の不動産の資産価値を乗じた額です。

例えば、結婚前に5,000万円のマンションを購入し、結婚して2,000万円の住宅ローンを返していて、離婚時のマンションの価値が1,000万円だった際の計算は次のようになります。
1000×（2000÷5000）＝400になるので、400万円が共有財産です。

マンションの購入時に頭金に定期預金を使用したケース

結婚してから購入したマンションの頭金のうち、結婚前から貯めていた定期預金を使うケースがあります。
この場合、マンション購入時の頭金の一部が財産分与の対象とならない場合があります。

20年前に3,000万円のマンションを購入し、頭金に定期預金500万円を使った場合、財産分与で500万円全額が夫の特有財産とみなすのは難しいでしょう。
なぜ頭金の一部が特有財産と認められないか、その理由はマンションの資産価値は年々変わるからです。

資産価値が3,000万円から2,000万円と従来の3分の2に下がると、頭金の価値も同程度下がるとみなされます。
頭金500万円の場合、離婚で認められた特有財産は3分の2である約333万円と計算し、財産分与になるのは1667万円となります。

結婚後に相続で得たマンションのケース

相続で得たマンションは夫婦の協力で得たものではないため、共有財産となりません。
例えば、結婚後に妻が両親から実家を相続した場合は、実家は妻の特有財産になり、財産分与の対象外となるでしょう。

しかし注意点として、相続でマンションを得て、夫婦が共同して住宅を修繕したり、相続した土地に夫婦が家を建てたりしたケースは財産分与の対象となります。

離婚時のマンション売却に必要な手続きや流れを詳しく解説

マンションの売却には住宅ローンや税金などを考える必要があり、何から始めればいいのかわからないと悩む方が多い傾向にあります。
あらかじめ売却の流れを理解していると、いざ売却する際にスムーズに進められるでしょう。

マンションの査定価格を知る

不動産会社にマンションを査定してもらい、市場価値を把握するのがポイントです。
マンションの立地や築年数、劣化の度合いによって査定額が変わります。
現在所有しているマンションの価値がわかれば、売却価格の設定や今後の戦略が練りやすくなります。

なお、査定には机上査定と訪問査定があり、訪問査定は不動産会社の担当者が現地を訪れて査定するため比較的正確な価格がわかるでしょう。

マンションのローン残債状況をチェックする

マンションを売る際は、住宅ローンを完済し、金融機関が設定した抵当権の抹消手続きが必要です。
残債は住宅ローンの契約のときに金融機関からもらった返済予定表で確認するか、金融機関の窓口で残高証明証の発行依頼をして、いくらなのかを確認しましょう。

もし住宅ローンの残債が売却価格よりも下回るオーバーローンであれば、まずは住宅ローンを完済する方法を考える必要があるのでご注意ください。
自己資金や他の財産で支払ったり、金融機関に承諾をもらったうえで売却活動をする任意売却を選んだりする方法があります。

不動産会社と契約して売却活動を始める

不動産会社を決めたら、マンションの売却を正式にお願いする媒介契約を締結し、不動産の情報サイトへの掲載、チラシの配布などの広告活動がおこなわれます。

オープンハウスの開催や広告を見て購入を検討している方から内覧の申し込みがあると、室内を見てもらったり、買主との交渉もあったりと忙しいです。

買主との売買契約の締結

買主が見つかったら売却価格や物件の引き渡し日などの交渉をし、双方の希望がまとまれば売買契約の締結をします。

売買契約書には物件の詳細と契約の条件が細かく記載されているため、内容をよく確認したうえで署名してください。
引き渡しで建物の状態を確認し、必要な書類の受け渡しをしたら終了です。

確定申告をする

マンションを売却して利益が生じた際は、譲渡所得税の納税が必要です。

マンションの売却をした翌年の2月16日〜3月15日までの間に確定申告をします。
もし確定申告を怠ってしまうと無申告加算税や延滞税がさらにかかるおそれがあるため、忘れずに確定申告するのがポイントです。
確定申告の方法は、税務署へ書類を持参か郵送、電子申告でおこなう方法があります。

マンション売却以外の財産分与方法とそれぞれのメリット・デメリット

マンションを売る以外には夫婦のどちらかが住む、賃貸物件として活用する、レンタルスペースにするの3つの方法があります。
それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解しておきましょう。

名義人あるいは名義人以外がマンションに住み続ける

これまでの生活環境を変えたくない方は、売却せずにそのまま住み続けるのがおすすめです。
特に子どもがいる家庭であれば、マンションに住み続けると保育園や幼稚園、学校を変える手続きが不要となり、子どもの負担を最小限にできるでしょう。
また、引越しの負担が軽減されるメリットもあります。

デメリットとして、マンションに住み続ける方は、出ていく相手に対してマンションの評価額の半分に相当する費用を支払う必要があります。
例えば、5,000万円の価値があるマンションで暮らし続ける場合は、マンションを出ていく方へ2,500万円を支払う計算です。

もし、名義人以外の方がマンションに住み続けた場合は、名義人は住宅ローンの支払いを続ける必要がある点にも注意してください。
そのため、マンションに住んでいる元配偶者と賃貸借契約を締結し、住宅ローンに相当する額を支払うケースがあります。

賃貸物件として活用する方法

マンションを手放したくないときや、ローンの残債額が大きくて売却が難しいときは賃貸物件で貸し出す方法がおすすめです。
月々の家賃収入を住宅ローンの返済や、離婚後の生活費・養育費に充てられるのがメリットです。

ただし、住宅ローンは名義人や家族が暮らすのを目的に融資がおこなわれているため、金融機関が承諾しない可能性があります。

また、入居者が見つからない間は家賃収入が得られない点はデメリットになります。
マンションを所有し続ける限りはマンションのメンテナンス代・リフォーム代などの維持費や固定資産税がかかる点もデメリットです。

レンタルスペースとして活用する方法

レンタルスペースとは、会議やワークショップ、パーティー用のスペースとして貸し出す場所です。
テレワークやオンラインセミナーの増加をきっかけに、近年レンタルスペースの需要が増加傾向にあります。
もし人気を集められれば、賃貸物件として活用するよりも多くの収入が見込めるのがメリットです。

ただし、利用者を増やすのに積極的にPR活動したり、賃貸物件と同じくメンテナンスや管理の手間がかかったりするデメリットに注意する必要があるでしょう。

まとめ

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築いたマンションや預金・現金、株式や投資信託、車、美術品などの財産を離婚するときに再分配する手続きです。
条件によっては所有しているマンションが財産分与の対象にならないケースがあるため注意する必要があります。

マンションを売却したくない場合の活用方法として、夫婦のどちらかが住み続ける、賃貸物件やレンタルスペースで利用する方法があります。

しっかりと話し合い、納得のいく形で財産分与するようにしましょう。

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