不動産売却時の費用を抑えるコツ。知らないと損するかもしれませんコラム

「不動産売却時にかかる費用はどのくらい？」
「必要な費用を抑える方法が知りたい」

そのような悩みを持っている方も多いのではないでしょうか。

不動産売却時には、状況によってさまざまな費用が発生します。しかし、かかる費用はできるだけ抑えたいもの。

そこで、今回はこれから不動産を売却しようとしている方に、費用の一覧と費用を抑えるコツを紹介します。

「できるだけ利益を残したい！」という方はぜひ参考にしてみてください！

不動産売却における費用とその詳細

不動産売却時にかかる費用を一覧でまとめましたので、必要な費用を確認してみてください。

上記が、不動産売却時にかかる費用になります。

では、上記の費用はどのような場合に必要になるのでしょうか？

それぞれの費用の詳細や、どのような場合に必要になるかを解説します！

仲介手数料

仲介手数料とは、売買契約の成立後に不動産会社に支払う「成果報酬」のことで、不動産売却を行う場合は、必ず必要になる費用です。

不動産取引は、売主と買主の双方が合意して成立するものです。

しかし、売主と買主が直接やり取りするのは難しいため、不動産会社への仲介依頼が必要になります。

仲介手数料は、宅建業法第46条により上限金額が以下のように定められています。

例えば、売買価格が4,000万円の場合、仲介手数料は「4,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税」で、138万6,000円となります。

仲介手数料は、売買契約時に半額を支払い、引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。

なお、仲介手数料は、売主が負担するのが一般的ですが、売主と買主の間で合意すれば、買主が負担することも可能です。
抵当権抹消費用
抵当権抹消費用とは、抵当権を抹消するために必要な費用で、金額は「登記費用＋司法書士手数料」になります。

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抵当権とは、住宅ローンなどの借入金の担保として設定される権利のこと。
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つまり、簡単に言うと、不動産の所有権を、売主から買主に変更する際に発生する費用を抵当権抹消費用と言います。

登記費用は、不動産1件につき1,000円で、司法書士手数料は、事務所によって異なりますが、1.5万円前後が相場です。

例えば、売買価格が4,000万円の物件を売却し、抵当権を抹消した場合、費用は「1,000円 + 1.5万円 = 1万6,000円」となります。

抵当権抹消の手続きは、売買契約の締結後に行います。
具体的には、売主が、買主から売却代金を受け取った後に、金融機関に残った住宅ローンを全額返済します。

その際に、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼します。

抵当権抹消手続きが完了すると、不動産の登記簿から抵当権が抹消されます。

抵当権抹消費用は、売主が負担するのが一般的ですが、売主と買主の間で合意すれば、買主が負担することも可能です。

土地の測量費

土地の測量費とは、土地の境界を確定するために必要な費用のことです。

土地の売却には、「確定測量図」と「境界確認書」が必要になります。

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・確定測量図とは、土地の境界が明確になっている測量図のこと。土地屋調査士が作成する。
・境界確認書とは、隣接地の所有者と境界を証明する書類のこと。
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100坪の土地の測量費の相場は、35万円〜80万円程度です。

境界が明確に確定されていないと、買主とのトラブルになる可能性があるため、売却を検討している方は、土地家屋調査士に依頼をして、土地の測量を行いましょう。

土地の測量を行う際には、以下の点に注意が必要です。

● 信頼できる土地家屋調査士を選ぶ
● 複数の土地家屋調査士に見積もりを取る
● 土地家屋調査士の資格や実績を確認する
● 土地家屋調査士との契約内容をよく確認する

土地の測量費は、売主が負担するのが一般的ですが、売主と買主の間で合意すれば、買主が負担することも可能です。

建物の解体費

建物の解体費とは、建物の解体に必要な費用のことです。

例えば、古家が残っていて、解体してから売却する場合には、建物の解体費が必要になります。

解体費用は、建物の構造や延べ床面積、地域や立地条件などによって異なりますが、相場は以下の通りです。

たとえば、30坪の木造住宅を解体する場合、解体費用は「30坪 × 3万円 = 90万円」程度となります。

建物の解体費は、売却費用に含まれますので、必要経費として差し引くことができます。

建物を解体することで、土地の価値が上がる場合もありますが、解体費用もかかるため、売却の際に売主の判断が必要になります。

ハウスクリーニング費

ハウスクリーニング費とは、売却する前に行うハウスクリーニング時に発生する費用のことです。一般的には、業者に清掃を依頼します。

買主が内見に訪れた際に、清掃ができておらず、汚い状態を見てしまうと、買主は購入意欲を失う可能性があります。

そのため、不動産を売却する際には、ハウスクリーニングを実施して、物件をきれいな状態にしましょう！

ハウスクリーニングの費用は、物件の広さや汚れ具合によって異なりますが、相場は以下の通りです。

きれいな状態であれば、買取をしてもらえる可能性が上がるので、売却を検討している方は、ハウスクリーニングの実施をおすすめします。

引っ越し費用

引っ越し費用とは、売却した物件から新居に引っ越すためにかかる費用のことです。

引っ越し費用は、荷物の量や新居までの距離、引っ越しを行う時期によって異なりますが、一般的には、以下の通りです。

引っ越し費用の負担は、「売主」と「買主」のどちらでも構いませんので、相談して決めましょう！

また、引っ越し費用を抑えるためには、以下の点に注意しましょう。

● 閑散期に引越しをする
● 自分で運べるものは運ぶ
● 複数の引っ越し業者から見積もりをもらう

売却にかかる税金の解説

不動産売却時にかかる税金は以下の通りです。

● 印紙税
● 登録免許税
● 譲渡所得税

それぞれの税金について、金額と詳細について詳しく解説します。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に貼る収入印紙に課される税金のことです。

不動産売買契約書は、売主と買主が不動産の売買に関する合意をまとめた文書で、契約が正式なものであることを証明するのに収入印紙が必要になります。

印紙税の額は、契約金額によって異なり、一般的には、以下のような税率が適用されます。

印紙税を納付しなかった場合、過怠税が課せられる可能性があるので、不動産売却の際には、印紙税の額を正しく計算し、納付漏れがないように注意しましょう。

印紙税を納付する際には、収入印紙を契約書に貼り、印紙税納付証明書を作成する必要があります。

収入印紙は、金融機関やコンビニエンスストアなどで購入することができます。

印紙税納付証明書は、税務署で作成できます。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権を移す際にかかる税金のことです。

不動産の所有権を移動するには、法務局に所有権移転登記を申請する必要があります。

登録免許税の額は、不動産の価額によって異なります。

一般的には、売主が負担するのが一般的です。

登録免許税を納付しなかった場合、過怠税が課せられる可能性があるので、登録免許税の額を正しく計算し、納付漏れがないように注意しましょう。

登録免許税の納付は、現金やクレジットカード、電子納付など、さまざまな方法で可能です！

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益に対して課される税金のことです。

譲渡所得は、不動産の売却額から、取得額や経費を差し引いた金額を指します。

また、2037年までは、所得税に対して2.1％の復興特別所得税が加わります。

譲渡所得税は、売主が納税義務を負います。

譲渡所得税は、売却した年の翌年3月15日までに確定申告をし、納税する必要があります。

不動産売却で利益が出た場合は、譲渡所得税の納税を忘れないように注意しましょう！

費用と税金を節約するためのコツ

不動産を売却したら、少しでも多く手元に残るお金を多くしたいですよね！

不動産売却をする際の費用と税金を節約するコツは以下の通りです。

● 税金控除の特例を使う
● 信頼できる不動産会社に仲介を依頼する

それぞれについて詳しく解説します！

税金控除の特例を使う

特例を使って、税金を控除できる場合があります。

要件があるので、適用の対象かどうかは、不動産会社の担当者か、税務署のスタッフなど専門家に聞くようにしましょう！

使える可能性のある控除は以下の通りです。

● マイホーム3000万円控除
● 10年超所得軽減税率
● 赤字になった場合の控除

マイホーム3000万円控除は、マイホームだった場合、利益3000万円までは非課税にできる可能性がある控除です。

10年超所得軽減税率は、前述の3000万円控除の特例を適用しても利益があり、マイホームの所有期間が10年を超えていれば、受けられる可能性のある控除です。

マイホームの売却時に、住宅ローンが残っていると、売却額がローンの残債を下回り、赤字になることがあります。この時に、受けられる可能性があるのが、赤字になった場合の控除です。
上記以外にも、満たさないといけない細かな要件があるので、専門家に確認してみてください！

信頼できる不動産会社に仲介を依頼する

信頼できる不動産会社に仲介を依頼することで、費用を抑えられる可能性があります。

不動産売却では、なるべく高く売却し、余計な費用を発生させず、より多くの利益を得たいものです。

そのためには、適切な売却活動をしてくれる不動産会社に仲介を依頼する必要があります。

信頼できる不動産会社の特徴は以下の通りです。

● 売却力がある
● 相談に真摯に対応してくれる
● 口コミ / 評判が良い
● 対応する地域に詳しい

上記の特徴を満たす不動産会社に依頼をして、より多くの利益が残るようにしましょう！

まとめ

今回は、不動産売却時にかかる費用と税金、またそれらを抑えるコツを紹介しました。

専門家に相談をする前提で、正しい知識を持っていることも重要になります。

本記事を参考に、適切な価格で取引をしてくれる仲介会社に依頼をし、不動産売却を成功させてください！