売れないマンションの放棄は厳禁！手放すための3つの方法をご紹介コラム

実は、売れなくなったマンションでも手放す方法があります。

しかしながら、

「売れないマンションは放棄してはいけないの？」

「売れないのに買い取ってくれるところはあるの？」

「このままマンションを所有していてもいいの？」

などの疑問も生まれるでしょう。

そこで今回は、売れないマンションを手放すために必要な情報と有用な方法に関して解説します。

本記事を読むことで、所有する不動産の手放し方や手放す際に発生する税金に関しての知識を得られますので、ぜひご覧ください。

売れないマンションの放棄が許されない理由

自身の所有しているマンションが売れないからといって、不動産の放棄は基本的にできません。

所有権放棄はできないため、何らかの手段で自分以外の引き受け先を見つける必要があります。

売れないマンションを所有し続けるリスク

売れないマンションを所有し続けることによって発生するリスクについて3つ紹介します。

管理費・修繕積立金の支払いが続く

売れないマンションを所有し続けるリスクの1つ目は、管理費・修繕積立金の支払いが続くことです。

マンションは所有しているだけで、月々の管理費や修繕積立金を支払わなければなりません。

将来的にマンションの所在地のエリアが人気となり、物件の価値が上昇する可能性もありますが、マンションを手放すことが決定しているのであれば、管理費など諸々の料金を支払い続ける必要があります。

保有期間が長引くほど、金銭面の負担がかかることを理解しておきましょう。

固定資産税を払い続けなければならない

売れないマンションを所有し続けるリスクの2つ目は、固定資産税を払い続けなければならないことです。

上記の管理費・修繕積立金の他にも、毎年の固定資産税を支払わなければなりません。

固定遺産税とは住宅地や田んぼなどの土地および住宅やお店などの家屋、工場の機械や会社の備品など家屋以外の事業用に役立てられる資産にかかる税金のことです。

国や自治体などの公的期間に寄付することは理論上可能ですが、行政目的で使用する必要のない土地の寄付は、維持コスト、国民負担の管理コストが増大する可能性などが考えられるため、受け入れられないことも多いです。

年数とともに価値が下がる

売れないマンションを所有し続けるリスクの3つ目は、年数とともにマンションの価値が下がることです。

マンションの価値が下がる原因としては、

・築年数が古い
・構造に欠陥がある
・立地がよくない
・間取りの人気がない
・室内が汚い
・事故物件である
・近隣に競合物件が多い

などがあげられます。

物件が上記にあげた特徴に当てはまる場合、リフォームの必要性が感じられますが、たとえリフォームしたとしても、売却金額でリフォーム費用を回収できる保証はありません。

売却金額でのリフォーム費用の回収が見込めないため、結果的に金銭面で負担がかかる場合が多いです。

近年は、あえて安い物件を購入し、自らリノベーションするライフスタイルが主流になりつつあるため、リフォームすることでリノベーションを希望する購入層を逃してしまう可能性も考えられます。

もし、所有しているマンションが築年数が古いなどの理由で価値が下がっているようであれば、対策として、広告戦略や購入希望者やへの訴求を工夫したり、適切な値下げをするなどの方法が有効でしょう。

売れないマンションを手放す3つの方法

本項目では売れないマンションを手放す3つの方法を紹介します。

自治体に寄付する

売れないマンションを手放す方法の1つ目は、自治体に寄付する方法です。

自治体に寄付する場合は、国の定める「国有財産法第14条および同法施行令第9条」の規定により、各省各庁が国の行政目的に利用するために取得しようとする場合は、財務大臣と協議の上、取得手続きをする予定のない土地等の寄付については財務大臣と協議のうえ、取得手続きをすることとなります。

自治体に寄付する場合、特別なルールなどは決まっていませんが、一般的な流れを下記で紹介します。

・事前相談

はじめに、土地が寄付できるかを自治体に相談しましょう。

土地の所在地を自治体に伝えると、自治体による土地の調査が行われます。

自治体は、調査した土地が、寄贈を受けてもよい土地かどうかを審査します。

・寄付申込申請

審査が通ったら、寄付申込書を記入して寄付の申請をします。

自治体に寄付される土地で、自治体が売却することを承諾する場合、寄付財産に係る承諾書の提出が必要となります。

必要書類として、

　・位置図
　・更生図
　・実測図
　・登記事項証明書

があります。

・受理・不受理通知

市役所および区役所で利用可能であれば受理通知が送付され、利用できない場合は不受理通知が送付されます。

申込者が売却の処分まで承諾した財産を自治体で受ける場合と自治体で処分しない場合にも、受理・不受理通知が同様に送付されます。

・土地の受理

寄付が可能となった場合、所有権移転手続きなどを実施したのち、土地の寄付が受理されます。

個人 / 法人に無償譲渡する

売れないマンションを手放す方法の2つ目は、個人/法人に無償譲渡をする方法です。

無償譲渡とは、所有するマンションを欲しいと感じる個人や法人を探し、無償で譲渡することを意味します。

売却とは異なり、金銭は発生しませんが、固定資産税や管理費・修繕積立金の支払いを逃れることが可能です。

無償譲渡において、譲受人が費用や税金を支払うことはあっても、譲渡人が費用や税金を支払うことは基本的にありません。

譲渡先が対象や、譲渡しようとしている物件の時価により、費用の支払いが発生する場合が異なります。

譲渡先が個人の場合には費用は発生しませんが、譲渡人が法人の場合、「みなし譲渡税」がかかる場合があります。

みなし譲渡税とは、譲渡する不動産を時価で売却した場合に発生する売却額に基づき、譲渡所得税を計算することです。

例として、1000万円で購入した不動産の時価が1200万円になっていた場合、200万円の「みなし譲渡所得」が生じ、時価上昇分の200万円に対してみなし譲渡税がかかります。

不動産業者に買い取ってもらう

売れないマンションを手放す方法の3つ目は、不動産業者に買い取ってもらう方法です。

買取は、売主が所有するマンションを不動産業者に売却し、買い取った不動産業者がリフォームやリノベーションして、買主および借主に再販または賃貸の形で販売する形態を指します。

不動産業者にとってマンションの購入は仕入れを意味します。

買取は、手を加えたうえでの再販を前提としているため、不動産業者によって差異はあるものの、基本的にどんな状態のマンションの買い取りも可能です。

買取企業との契約が完了すれば、数日から数週間で物件が売却できます。

マンションを買取で売却すると、以下に記載した費用がかかります。

・抵当権の抹消費用

抵当権とは住宅ローンなどでお金を借りた人が返済を出来なくなった場合、債権者が担保した土地や建物をもって債権が抹消する権利のことです。

自身で手続きする場合は2,000円、司法書士に依頼する場合には抹消費用に加えて、別途16,000円程度の司法書士手数料がかかります。

また、抵当権の抹消費用は、住所変更を伴う場合や不動産の所有者がすでに他界している場合は、都度費用が増額します。

・売却契約の印紙税

売却価格が1,000万円を越えており、5,000万円以下の場合は2万円の印紙税がかかります。

マンションの価格はいくら中古といえど、1,000万円を下回ることは珍しいため、大抵のマンションが1,000万円以上5,000万円未満の条件に当てはまるでしょう。

・譲渡所得が出た場合の税金/h4>
所有期間が5年以下の場合は売却率の39.63%かかり、所有期間が5年を超えている場合は売却率の20.315%がかかります。

売れないマンションは相続放棄すべきか検討する

相続放棄とは、相続権をもつ法定相続人が、被相続人の残した財産の一切の相続を拒否することです。

一切の相続を拒否するということは、相続財産のなかの現金や不動産といったプラスの財産と、借金などのマイナスの財産のどちらも受け取らないことを意味します。

相続人が借金などの不利益を被ることが明らかな場合に相続放棄を検討します。

また、親族間で相続争いなどが起きている場合などにも、相続放棄の検討の余地があるといえるでしょう。

マンション処分を成功させるためのポイント

本項目では、マンション処分を成功させるためのポイントを3つ紹介します。

処分以外の方法も検討する

マンション処分を成功させるためのポイントの1つ目は、処分以外の方法も検討することです。

自治体に寄付することでマンションの再利用が可能ですし、個人や法人に無償譲渡することで譲渡人は管理費や修繕積立金、固定資産税を退けることが可能です。

また、不動産業者に買い取ってもらう、買取という方法も存在します。

状況やマンションの状態によって選択肢は異なりますので、適切な選択をしましょう。

どの方法で処分をするかしっかり検討する

マンション処分を成功させるためのポイントの2つ目は、どの方法で処分するかをしっかり検討することです。

処分する方法を検討しておくと、かかる税金などが明確となり、今後の資産計画が立てやすくなります。

買取をしてもらう場合は信頼できる業者に依頼する

マンション処分を成功させるためのポイントの3つ目は、買取をしてもらう場合は信頼できる業者に依頼することです。

・売り出し価格が適切ではない
・内覧対応がよくない
・不動産業者が売却活動をしていない

などの問題点もつきものです。

トラブルを防ぐためにも、信頼でできる業者に買取を依頼しましょう。

まとめ

いかがだったでしょうか。

売れないマンションを手放す方法として、

・自治体に寄付する
・個人/法人に無償譲渡する
・不動産業者に買い取ってもらう

の3つの方法を紹介しました。

なかには税金が発生する方法もあるため、所有するマンションや自身の状況と照らし合わせながら、適切な方法を選択しましょう。

以上となりますが、ご自身所有するマンションが売れない場合は、本記事の情報をぜひ参考にしてみてください。