マンション売却の注意点とポイント｜流れや費用、失敗例を分かりやすく解説コラム

マンション売却において、全体の流れを理解して準備や売却時期などを把握することが大切です。

事前に価格相場を知って、マンション売却を成功させましょう。

この記事では、マンション売却の注意点とポイント、売却の流れや手続きの費用を詳しく解説しています。

マンションを高値で売却するための準備を始めるよう、参考にしてください。

知っておくべき売却前の注意点と成功のためのポイント【7選】

マンション売却前の注意点と成功のポイントは、以下のとおりです。

● 相場価格を把握して価格を決定する
● 売却の流れを把握する
● 必要な書類を事前に把握する
● 不動産会社や担当者により結果は変わる
● マンション売却で発生する費用を把握する
● マンション市場が活発なタイミングで売却する
● 不動産会社との契約方法を決める

マンション売却の大切な準備になるため、スムーズな手続きが可能です。

本章では、各ポイントについて詳しく解説します。

相場価格を把握して価格を決定する

マンションの売却価格を決める際は、周辺地域の相場価格を把握してから、最終価格を決めましょう。

周辺地域にも、売り出し中のマンションがあるため、他物件と比べて高すぎる価格設定は売れにくくなる原因です。

マンション売却の相場価格は、自分で調べたり不動産会社へ依頼して調べてもらったりできます。

自分で調べる方法は、国土交通省の「土地総合情報システム」から、地図・地域などから検索可能です。

また、不動産価格の検索もできるため、地域の価格と比べながらマンション売却の価格を決められます。

ただし、自分で調べる場合は時間がかかるため、価格決定が難しい場合は不動産会社へ相談しましょう。

売却の流れを把握する

マンション売却は、多くの手順を経て売買が成立するため、全体の流れを把握しておきましょう。

買主が購入意思を決めると、売主は取引に必要な手続きとスケジュール調整が必要です。

特に、書類などは発行や取り寄せに時間がかかるため、事前に申請すると取引もスムーズになります。

スムーズなマンション売却を実現するためには、全体の流れを知って準備しておきましょう。

必要な書類を事前に把握する

マンション売却のために、必要な書類を準備しておきましょう。

売主側に必要な書類は、以下のとおりです。

● 身分証明書
● 印鑑登録証明書および実印
● 登記済証（権利証）または登記識別情報
● 固定資産税・都市計画税納税通知書
● 口座情報が分かる通帳かキャッシュカード
● マンションの管理規約、長期修繕計画、総会議事録など

書類の準備不足によって、マンション売却のタイミングを逃してしまう可能性があります。

各書類をすぐに提出できるよう必要書類は早めに準備しましょう。

不動産会社や担当者により結果は変わる

マンション売却を依頼する場合、不動産会社の得意分野を確認して、相談から始めましょう。

不動産会社によって得意不得意の分野があるため、マンションの売却価格に大きく影響するからです。

例えば、土地の売買が得意な不動産会社にマンション売却を依頼しても、対応実績が少ない可能性があります。

マンションの売却価格に納得できない場合もあるため、マンション売却が得意な不動産会社へ相談しましょう。

また、売却の担当者によっても、対応力の差で売却成功の結果が異なります。

依頼する不動産会社がマンション売却を得意としているか、率先して動いてくれる担当者であるかなど、信頼できる不動産会社を選びましょう。

マンション売却で発生する費用を把握する

マンション売却では売却額がそのまま自分に入ってくるわけではなく、売却することで以下の費用が発生します。

マンション売却では、以下4つの売却費用がかかります。

● 仲介手数料
● 印紙税
● 登記免許税
● 譲渡所得税

仲介手数料は、売買を仲介してくれた不動産会社へ、売買契約の締結後に支払う費用です。

印紙税・印紙税・登録免許税・譲渡所得税は、売却にかかる税金を指します。

各費用は、売却金額によって、支払い額が異なるため、注意しましょう。

マンションの売却金額から、費用を差し引いた分が利益となるため、計算しながら売却額を決められます。

マンション市場が活発なタイミングで売却する

マンションの売買市場が活発なタイミングは、新生活に向けて物件を探す方が多い2月〜3月、人事異動が起こりやすくファミリー層の引っ越しが多い9月〜10月といわれています。

マンションを少しでも高く売りたい方は、成約件数が多くなる時期よりも前に、売却活動を始めるのがポイントです。

9月～10月のタイミングに合わせるのであれば6月から、2月～3月のタイミングに合わせるのであれば、11月から進めていきます。

物件の売買成立は、買主がなかなか見つからないなど、計画を立ててもスムーズに進まない方も少なくありません。

近年は、社会情勢やタイミングによって相場が変動するため、最適なタイミングを見極めて売却しましょう。

不動産会社との契約方法を決める

マンション売却では不動産会社との契約締結のもと、手順を踏んで売却を目指します。

マンション売却において、不動産会社との契約締結である「媒介契約」が必要であり、以下3つがあります。

● 専属専任媒介契約
● 専任媒介契約
● 一般媒介契約

各媒介契約の条件は異なるため、自分に合った契約を選択しましょう。

■媒介契約3種類の比較

※注：レインズは、不動産流通機構が運営する「不動産情報を交換するためのネットワークシステム」を指します。レインズへの登録によって、会員は不動産会社の最新情報をリアルタイムで検索可能です。

売却活動期間の注意点と成功のためのポイント【4選】

マンションの売却活動期間には、以下の注意点と成功ポイントがあります。

● 不動産担当者と円滑にコミュニケーションを取る
● 内覧前には好印象を得るために掃除と整理整頓を
● 物件の問題点こそ買主に正直に伝える
● 最低売却価格を決めておく

希望価格で売却するためには、注意点と成功するポイントを押さえておくことが大切です。

各注意点とポイントについて、詳しく解説します。

不動産担当者と円滑にコミュニケーションを取る

マンションの売却活動を成功させるポイントは、不動産担当者との円滑なコミュニケーションを取ることです。

担当者とのコミュニケーション不足は、状況・情報共有ができなかったり、方向性が異なったりします。

様々な問題発生になりかねないため、自分から積極的にコミュニケーションを取りましょう。

多忙の方やコミュニケーションを取るのが苦手な方は、定期的に販売状況が報告される「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」がおすすめです。

現状を共有できると共に、雑談を交えれば担当者との距離を縮められます。

ただし、不動産担当者との相性もあるため、コミュニケーションが難しい場合は担当の変更をお願いしてみましょう。

内覧前には好印象を得るために掃除と整理整頓を

マンションを売りに出すと、内覧を希望する買主は少なくありません。

実際に部屋の内装や間取りを見て、生活イメージを確認するため、できる限り内覧の希望に応えましょう。

内覧は、買主に好印象を持ってもらい、購買意欲を湧かせるために大切です。

売主は、いつでも内覧希望者へ応えられるよう掃除と整理整頓をして、部屋の清潔感を保ちましょう。

また、掃除直後でも、玄関に2足〜3足のスリッパを用意しておくのもポイントです。

部屋の中に物が乱雑していたり、埃や汚れが目立ったりすると、買主にマイナスの印象を与えてしまいます。

希望額の売却ができず、スムーズな売却活動ができなくなるため、注意しましょう。

物件の問題点こそ買主に正直に伝える

マンション売却では、問題点があった場合は、買主へ正直に伝えるのがポイントです。

問題点を隠したまま売買契約が成立してしまうと、説明義務を果たしていないため、買主や不動産会社とのトラブルに繋がりかねません。

買主には、良い情報も悪い情報も正確に伝えておきましょう。

物件の問題点に修繕が必要な箇所がある場合は、修繕について買主と話し合うのもおすすめです。

買主によっては、自分たちで好きな内装や空間に作り変えたいと考える方もいます。

物件の問題がかえって好印象になる場合もあるため、問題点を把握しておきましょう。

最低売却価格を決めておく

マンション売却を成功させるためには、最低売却価格を決めておくのもポイントです。

最低売却価格を決めておくと、売却のタイミングを逃さず、素早く決断できます。

また、売却物件が人気だった場合、売却額を上げて買主の反応を知るチャンスです。

ただし、価格が高すぎると買主の購買意欲を失くしてしまうため、注意しましょう。

買主は、周辺に売り出し中の物件があると、価格から購入物件の候補を決める傾向があります。

事前に最低売却価格を決めて、価格交渉の余地がある情報を伝えれば、買主が前向きに検討してくれる可能性が高いです。

成約までの流れとポイント【7ステップ】

初めてマンションを売却する方にとって、流れを把握することはスムーズに売却するための必須項目です。

以下の成約までの流れを把握して、スムーズに次のステップに移行できるよう準備しておきましょう。

マンション売却は、成約までの流れを一つずつ把握しておくと、円滑に取引できます。

マンション売却から成約までのステップは、以下のとおりです。

● 査定
● 媒介契約の締結
● 売却活動
● 売買契約
● 物件引渡と決済
● 確定深刻
● 事前準備

事前準備として、マンション売却の相場価格のチェックと必要書類を用意しましょう。

相場価格を把握すれば、依頼する不動産会社を絞り込んで、売却活動の計画を立てるのもおすすめです。

マンション売却から成約までの流れを詳しく解説します。

物件の査定

マンションの売却相場を確認した後は、不動産会社で査定してもらいます。

不動産会社の査定方法は「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3種類がありますが、AI査定と簡易査定は、データ情報を基に価値が決まるのが特徴です。

訪問査定の場合は、担当者が現地の物件を見て査定する方法であり、適正価格に近い判断をしてもらえます。

物件の査定は、複数の不動産会社へ依頼して、高い金額で売却できそうな不動産会社を選びましょう。

また、相場価格と比較しながら決めるのも大切です。

Webサイトの一括査定を利用すれば、一度に複数の不動産会社と連絡ができます。

ただし、一括査定は簡易的な査定であり、実際の売却額とは異なるため、注意しましょう。

媒介契約の締結

査定後は、マンション売却が得意な不動産会社と媒介契約を締結します。

不動産会社を決める際は、査定金額や担当者の対応力・印象に納得できるかなどを考えてから決めるのがポイントです。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」は条件が異なるため、自分が希望する媒介契約を選びましょう。

また、担当者によって相性があるため、対応力やコミュニケーションの取りやすさなども、マンション売却の成功に影響します。

媒介契約や担当者の対応に違和感があった場合は、考え直すのも大切です。

売却活動

不動産会社と媒介契約を終えた後は、本格的にマンション売却活動に向けて動き出します。

不動産会社を通して買主へ物件情報を開示する・内覧希望に応じる・担当者との進捗共有・売却価格の調整などです。

売却活動には、物件の広告掲載も含まれているため、担当者と相談しながら物件情報を告知していきます。

売買契約

マンションの売却活動で、買主との交渉が成立すると、売買契約の締結をします。

締結の際は、売主・買主・不動産会社が同席して、重要事項の説明と契約書への署名・捺印、手付金受領などが行われます。

重要事項の説明は、売主と買主がお互いに納得した証でもあるため、必ず確認される内容です。

また、売買契約の締結後、売主側の都合でキャンセルすると違約金の支払いが発生します。

事前にスケジュール調整・体調管理をして、出席できるようにしましょう。

引渡しと決済

マンションの引渡し当日に残金決済があるため、売主・買主・不動産会社の担当者・金融機関の担当者が立ち合います。

残金決済は、不動産会社への仲介手数料や売却価格を指し、売主に住宅ローンの残債があればローン返済手続きが並行されます。

住宅ローンの残債があると、抵当権を抹消できないため、ローン残高を必ず確認しましょう。

円滑に決済ができれば、物件の引渡し・鍵の受け渡しが完了します。

確定申告

マンション売却で収益が出た場合、確定申告が必要です。

書類取得の費用などを収益から差し引いた額は「譲渡所得税」として、課税対象になります。

物件売却は、高額収入として認められるため、確定申告を忘れないようにしましょう。

申告時期は、課税対象が発生した翌年の2月〜3月中旬です。

マンション売却によくある失敗例

マンション売却で、よくある失敗例を紹介します。

事前準備や不動産会社との内容が含まれるため、マンション売却に失敗しないための参考にしてください。

安易に不動産会社や売却額を決める

「準備がめんどくさい」「売却はよくわからないから」などの理由で、不動産会社を安易に決めたために、相場価格よりも大幅に減額されて売却してしまった例です。

マンションを希望額で売却するためには、信頼できる不動産会社へ依頼して、積極的にコミュニケーションを取りましょう。

不動産会社は一社に限らず、複数社へ査定依頼をすれば、高額売却の可能性や担当者の対応力を比べられます。

売却までのスケジュールの余裕がない

マンション売却活動で、計画を立てずに行動してしまうと、焦って売却した失敗例です。

「早く売却したい」「売却までに時間がない」など、急なスケジュール変更に焦りを感じて、希望額以下の売却に繋がります。

売却までのスケジュールに余裕がなくなると、複数の不動産会社へ査定依頼ができず、適正価格なのかを冷静に判断できなくなる原因です。

スケジュール調整をしやすくするため、売却活動は早くから始めましょう。

まとめ

マンション売却を成功させるためには、マンション売却が得意で信頼できる不動産会社へ査定依頼をしましょう。

複数社で査定を受けると、他の不動産会社と比較できるため、希望価格で売却できる可能性があります。

また、マンション売却の注意点は、事前準備と売却活動を始める時期です。

取寄せが必要な書類は事前に申請しておき、早めに売却活動を始めましょう。

事前準備や余裕あるスケジュールは、心の余裕ができるため、適切な判断が可能です。

マンション売却をスムーズな取引で成功させるために、注意点やポイントを意識しましょう。