マンション売却の注意点とポイント｜流れや費用、失敗例を分かりやすく解説コラム

マンション売却を考えているあなたは、売却の手順や注意点、ポイントなどを理解していますか。
長い人生の中でも、一度経験するかしないかのマンション売却では、誰もが損や失敗をしたくありません。
この記事では、マンション売却を成功させるための注意点やポイントを分かりやすく解説しています。
「売却の手順や全体像を知りたい」「ポイントやコツを押さえておきたい」「売却で後悔したくない」と考えている人にとってピッタリの内容です。
より高い金額でより早くスムーズなマンション売却ができるように、必要な知識を事前に仕入れ、理想の価格で売却できるように準備しましょう。

知っておくべき売却前の注意点と成功のためのポイント【7選】

まずはマンション売却に取り掛かる前の注意点について解説していきます。

スムーズにマンションを売却するうえで重要な事前準備について、しっかりとポイントを押さえておきましょう。

相場価格を把握して価格を決定する

売却したいマンションの価値を正しく把握することは、損をせずより高く売却するための最重要項目です。

相場価格は不動産の一括査定や、国土交通省の土地総合情報システムから各都道府県の不動産取引価格情報を活用して確認できます。

時間は多少かかりますが、自分自身でもリサーチして相場価格を把握することで、適切な価格での売却が可能となります。

売却の流れを把握する

マンション売却には多くのステップが存在しているため、全体的な流れを把握することで、スムーズな取引や調整が可能となります。

おおまかな手順を把握して計画的に進められるよう、やるべきことを整理して焦らず落ち着いて対応しましょう。

マンション売却の流れについては、記事の後半でさらに詳しく解説しています。

必要な書類を事前に把握する

マンション売却に絶対必要となる書類がこちらです。

• 身分証明書
• 印鑑登録証明書および実印
• 登記済証（権利証）または登記識別情報
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 口座情報が分かる通帳かキャッシュカード
• マンションの管理規約、長期修繕計画、総会議事録など

書類の準備不足は、売却のタイミングを逃してしまう可能性があります。

スムーズに物件を売却をしたいなら、各書類がすぐに提出できるように準備しておきましょう。

早めに書類を準備しておけば、安心して売却に専念できます。

不動産会社や担当者により結果は変わる

不動産会社は全国にたくさんありますが、それぞれの会社により得意な分野や不得意な分野があります。

戸建住宅の売買が得意な会社、土地の売買が得意な会社、中古マンションの売買が得意な会社などがあるため、自分の目的にあった会社を選択することが成功の秘訣です。

また、会社だけではなく担当者によっても対応が変わるため、依頼する会社や担当者が信頼できるかどうかを基準に判断しましょう。

マンション売却で発生する費用を把握する

マンション売却では売却額がそのまま自分に入ってくるわけではなく、売却することで以下の費用が発生します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記免許税
• 譲渡所得税

仲介手数料は、売買の仲介をしてくれた不動産会社へ支払い、印紙税・登録免許税・譲渡所得税は税金として支払います。

売却金額に対していくら利益が残るのかが分かれば、明確な意志をもって売却額を決定できます。

マンション市場が活発なタイミングで売却する

マンションや不動産は、社会情勢やタイミングにより相場が変動するため、最適なタイミングを見計らうことが大切です。

新生活が始まる4月に向けて物件を探す人が多いことから、2月〜3月が最も売買が活発な時期となります。

少しでも高く売りたい人は、最も売買が活発になる時期に合わせて売却できるよう準備しておきましょう。

不動産会社との契約方法を決める

マンション売却では不動産会社との契約締結のもと、手順を踏んで売却を目指します。

売主と不動産会社が締結する契約を「媒介契約」といい、以下の3つの契約条件から自分にあった契約を選択します。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

■媒介契約3種類の比較

※注：レインズとは、不動産流通機構が運営する、不動産情報を交換するためのネットワークシステムのことです。レインズに登録することで、会員の不動産会社がリアルタイムで最新情報を検索できるようになります。

売却活動期間の注意点と成功のためのポイント【4選】

マンションの売却を目指して活動する場合にも、注意すべき点や押さえるべきポイントがあります。

理想とする金額で売却するためには、ここで紹介するポイントを把握しておくと安心です。

不動産担当者と円滑にコミュニケーションを取る

不動産担当者とのコミュニケーション不足により、スムーズに次のステップに進めない、現在の状況がわからない、話が悪い方向に進むなどの問題が発生します。

担当者との相性もありますが、コミュニケーションは積極的に取るようにしましょう。

忙しい方や自分からコミュニケーションを取るのが苦手という方は、媒介契約で専任媒介契約か専属専任媒介契約を締結すれば、必然的に定期的なコミュニーケーションが取れます。

内覧前には好印象を得るために掃除と整理整頓を

マンション売却にあたり、買主に実際に物件を確認してもらう内覧がありますが、重要なのがいかに好印象を持ってもらえるかです。

希望する売却額で売却するには、買主に清潔感や好印象をもってもらう必要があるため、内覧の際には掃除や整理整頓がかかせません。

部屋を整理整頓して清潔に保っておくことだけではなく、スリッパの準備など心配りも必要です。

売主と買主の相性も売買のポイントになるので、丁寧な対応でお迎えすることを忘れてはいけません。

物件の問題点こそ買主に正直伝える

売主は売却をしたいという想いから、物件の良い情報ばかり伝える傾向がありますが、問題点なども隠さず必ず伝えましょう。

売却以降に「問題点を聞いていない」「告知されていないとなると」説明義務を果たしていないことになりトラブルの原因となります。

良い情報も悪い情報も正確に伝える必要があります。

最低売却価格を決めておく

マンション売却をスムーズに行う一つの手段として、最低売却価格を決めておくという方法があります。

最低売却価格を決めておけば、売却の決断を素早く下せるため、タイミングを逃さず売却できます。

売却する物件が人気なら、売主が多くの選択肢の中から選択できますが、買手が少ない場合は数少ないチャンスをどう活かすかがポイントです。

成約までの流れとポイント【7ステップ】

初めてマンションを売却する人にとって、流れを把握することはスムーズに売却するための必須項目です。

以下の成約までの流れを把握して、スムーズに次のステップに移行できるよう準備しておきましょう。

1. 事前準備
2. 査定
3. 媒介契約の締結
4. 売却活動
5. 売買契約
6. 物件引渡と決済
7. 確定深刻

事前準備

まずは売却したい物件の相場チェックと必要書類の準備をしましょう。

相場感が分かれば次の査定において不動産会社を絞り込みやすくなり、早い段階で必要書類の準備ができれば、スムーズに次のステップに移行できます。

また全体の流れを把握しスケジュールを立てることで、売却に向けた行動を計画的に実行できます。

物件の査定

相場を確認したら、実際に不動産会社に査定してもらいます。

査定の方法は、「AI査定」「簡易(机上)査定」「訪問査定」の3種類がありますが、必ず訪問査定を受けましょう。

訪問査定は不動産会社の担当者が実際に物件を調査して査定する方法です。

査定は1社のみだと適正価格がわからないので、損をせずより高い金額で売却したいのなら、なるべく多くの不動産会社に訪問査定してもらうのがポイントです。

インターネットの一括査定を利用すると、一度に複数の不動産会社と連絡が取れます。

媒介契約の締結

査定が終わったらどこの不動産会社と契約を締結するかを決めます。

不動産会社を決定するには、不動産会社の得意分野・査定金額・担当者の印象などを考慮して決定します。

不動産会社が絞り込めたら「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」のうちどのパターンで契約締結するかを選択しましょう。

売却活動

不動産会社との契約締結が終わったら、マンション売却に向け活動していきます。

具体的には、不動産会社を通じて物件情報を広く開示する、希望に応じて内覧を受ける、進捗について不動産担当者と連絡を取る、売却価格を調整するなどがあります。

売買契約

売却活動を経て無事交渉が成立したなら、いよいよ売買契約の締結となります。

契約には、売主・買主・仲介の不動産会社が出席して、重要事項説明書の確認や契約書署名捺印、手付金受領の対応をします。

売買契約締結後の売主都合のキャンセルは違約金の支払いが発生するため、気を付けなければいけません。

引渡しと決済

引渡し当日は売主と買主のほかに、不動産会社の担当者と金融機関の担当者も立ち会います。

引渡しと同日に行う決済において、仲介手数料や売却価格の残りの支払いが完了すれば、いよいよ物件の引渡しです。

売主に住宅ローンの残債がある場合、ローンの返済手続きを決済と並行して行います。

ローンが残っていると抵当権を抹消できないため、ローン残高は必ず把握しておく必要があります。

確定申告

マンション売却で収益が出た場合、取得費や経費を差し引いた額が「譲渡所得税」として課税対象となります。

また、税金を抑えるための特例を利用するには、確定申告による申請が必要になるため、マンションを売却した場合には、確定申告を忘れないようにしましょう。

マンション売却によくある失敗例

こちらでは必要な準備を怠ったことで発生する、よくある失敗例を紹介します。

売却に失敗しないための、反面教師としてご活用ください。

安易に不動産会社や売却額を決める

「面倒くさいから」「よく分からないから」といった理由で、不動産会社を安易に決めたことで、相場価格より大幅にやすい金額で売却してしまうことがあります。

不動産会社との付き合いは売却完了まで続くため、最初の段階で複数の会社に査定を依頼し、信頼できる会社に頼むことが失敗しないポイントです。

売却までのスケジュールの余裕がない

「とりあえず早く売却したい」「売却までに時間がない」といった状況で、焦って売却する場合もデメリットしかありません。

早く売却しなければという焦りから冷静な判断ができなくなり、時間がないことで複数会社の査定もできず、適正な価格での売却が難しくなります。

心の余裕を保つためには、ゆとりあるスケジュールを立て計画的に進めると良いでしょう。

まとめ

マンション売却に不安がある人に向けて、スムーズにより高い金額でマンション売却ができるよう、注意点やポイントを解説してきました。

マンションの売却前と売却活動期間のいずれにおいても、失敗しないためのポイントは事前準備です。

マンション売却の流れを把握し事前に準備しておくことで、余裕をもった対応が可能となり、誤った選択をする確率が少なくなります。

事前準備をしっかりすることで、理想の価格やタイミングでストレスのないマンション売却が実現できるでしょう。