マンション売却で手元に残る金額はどう決まる？基本の仕組みを徹底解説コラム

住み替えの新居の購入資金や、お子様の教育費など、手元に残る金額については気になるところでしょう。

「売却価格＝手取り金額」と考える方も多いですが、実際にはさまざまな費用や税金が差し引かれて手元に残る金額が少ないことも多いです。

それに、ローンの残債がある場合には、その金額次第でも大きく影響します。

今回は、手元に残る金額の決まり方をわかりやすく解説し、損をしないための基礎知識や注意点もあわせて紹介します。

売却価格とは？手元に残る金額とは何が違う？

「このくらいで売れたらいいな」といった期待を込めて決める売却価格ですが、残念ながらそのお金全部が手元に残るわけではありません。

売却価格とは“買主が物件購入のために払う金額”のことで、それから諸費用や税金などを差し引くことになります。

手元に残る金額の計算式は「売却価格－（諸費用+ローン残高+税金）」です。

たとえば、3000万円で売れた場合でも、住宅ローンの残額や諸費用、税金が結構かかると手元には1/3程度しか残らないこともあるでしょう。

「売れた金額が利益」と思ってしまいそうですが、売却後の資金計画のためにも正しい仕組みを知っておくことが大事です。

マンション売却時にはさまざまな諸費用が必要

マンションの売却では、さまざまな諸費用が必要です。手元に残る金額を計算するために、事前にイメージしておきましょう。

仲介手数料

マンション売却のために、不動産会社に動いてもらう場合、買主が見つかり売買契約までサポートしてもらったら成功報酬として仲介手数料を支払います。

仲介手数料の額は不動産会社によって違うかもしれませんが、宅地建物取引業法で「物件価格×3％＋6万円＋消費税」が上限と決められています。

たとえば、4000万円のマンション売却なら、138.6万円が仲介手数料の上限です。

印紙税

売買契約書に添付して支払う税金で、売却価格に応じて金額が変わってきます。

たとえば、マンションの売却価格が1000～5000万円の間なら印紙税は1万円（軽減措置が適用）です。

ローンに関する費用

住宅ローンが残ったマンションを売却する場合、抵当権抹消の登記をしてもらうために司法書士に報酬、そして金融機関には一括返済のための手数料を支払うことになります。

税金関連

マンション売却で「売却益」が出るとそれに応じて譲渡所得税（所得税・住民税）が課せられます。

それに国民健康保険へ加入の場合は、売却益が所得となり、翌年の保険料があがることもあります。ただ、社会保険に加入している会社員などの場合は、給与額をベースとした保険料のため、健康保険への影響はありません。

税金に関しては特例などを使うと非課税になる可能性もあります。

そのほかの諸費用

意外と見落とされがちなのが、新居への引っ越し代、室内を綺麗にするハウスクリーニング費用、家具や家電など不要な残置物の処分費用。特に、ハウスクリーニングや残置物の処分は、内覧者への印象を良くし、スムーズに売却するための費用となっています。

「手元に残る金額」を正しく把握するには、あらかじめ想定しておくのがポイントです。

住宅ローンが残っているなら…

住宅ローンが残っているマンションを売る場合、残債を完済することが必須条件です。売却時点の残債よりも高値で売ることができれば、その差額が手元に残る金額となります。

一方、売却代金でも残債が一括返済できないケースは、マイナス部分を自己資金で補わなければなりません。

このように、住宅ローンが残っている場合はローンの残額によって「手元に残る金額」は大きく変わります。

住宅ローンが残っているマンション売却なら、まずは今の残債の金額を正しく確認しましょう。

マンション売却後に発生する税金とその軽減・特例制度を知っておこう

税金をおさえるために、「どんな税金があるか」「軽減できる制度はあるか」について知っておくと安心です。

マンション売却でかかる税金

マンションを売るとかかるのが所得税と住民税を合わせた譲渡所得税です。

この譲渡所得税は売却代金からさまざまな経費を除き、「利益（譲渡所得）が出た場合」に課税されます。

「売却代金すべて」に課税されるわけではないのでご安心ください。

売却代金から経費として差し引けるのは、
・取得費（購入時の物件価格、仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）
・譲渡費用（売却時の仲介手数料、印紙代など）
などです。

つまり計算式としては、
【　売却価格　-　購入時の費用（購入価格+手数料）　-　売却時の費用（諸費用+手数料）　」です。

経費が多いほど「利益」が少なくなり、税額が少なくなります。

譲渡所得税はいつ払う？

譲渡所得税は売却時点で支払うわけではないため、見落としてしまう方も少なくありません。

ですが、これを想定しないと「手元に残る金額」を正しく知ることができないので、売却前に一度シミュレーションしておくと安心です。

いくら払うのかは、マンション売却の翌年、確定申告をもとに計算されます。

所得税については申告期限に基づいて納付を行い、住民税にはその後（6月くらいを目途に）納付書が届くので、忘れずに納付しなければなりません。

また、忘れがちなのが国民健康保険に加入している場合、翌年の保険料が増加する可能性です。

会社員のように給与額ベースで保険料が計算される社会保険料と違い、国民健康保険は「前年の所得金額」に応じて保険料が計算されます。

そのため、マンション売却で譲渡所得の分がいつもより増えると、翌年に保険料が数万円、あるいは数十万円と増える可能性もあるため注意しましょう。

ただし、控除や特例が使える場合には、保険料への影響をおさえることができるかもしれません。

税金をおさえるための軽減措置や特例は？

経費を差し引いても利益が出ると、税金が心配ですよね。でも、実は税金を軽減できる特例が使えることも多いです。

多くの方が利用できる、代表的な特例が「3,000万円特別控除」です。

マイホームとして住んでいた物件を売却する場合は、譲渡所得から「最大3,000万円までを控除」により非課税にできます。

「3000万円の控除」や「経費」を差し引くと譲渡所得をゼロにし、税金がかからないケースも多いでしょう。

そのほか、
・長期所有していた場合に税率を下げられる「所有期間10年超の軽減税率」
・買い替え時に発生した税金を繰り延べできる「特定居住用財産の買換え特例」
といった税金面の特例を使えるケースもあります。

これらの特例は自動的に受けられるわけではなく、適用条件を満たしたうえで確定申告が必要なことが多いです。

手元に残る金額をできるだけ正しく把握するためには、事前にきちんと調べておくことが重要となってきます。

マンション売却時のローン残債や抵当権抹消費用が手取りに与える影響

ローンが残っているマンション売却では、残債や抵当権抹消費用などが手元に残る金額に影響を与えることもあります。

住宅ローンが残っている場合は手元に残る金額が減るの？

住宅ローンが残っている場合、売却で一括返済ができることが条件です。

売却価格よりもローン残高の方が多い「オーバーローン」では、不足分を自己資金で補填しなければなりません。

一方、売却価格よりもローン残高の方が少ない「アンダーローン」は、ローンを一括返済してもお金は残ります。でも、経費を差し引くとあまり残らないケースが多いです。

つまり、「住宅ローンが残っているマンション売却」では、「ローンがない場合」と比べると手元に残る金額は少なくなります。

住宅ローンが残っているマンション売却では、まずは「ローン残高」と「査定価格」を事前に正しく把握しておくことが重要です。

抵当権抹消登記の費用は？

住宅ローンで購入した場合には、そのマンションに金融機関が担保とするために「抵当権」を設定しています。しかし、その抵当権がついたままでは売却ができないため、抵当権を抹消しなければなりません。

末梢のための費用内訳は、
・登録免許税
・司法書士報酬
です。

一般的に1～3万円程度が目安のため、それほど大きな金額ではありません。ただし、複数人で共有している物件や、抵当権が複数ついている場合などはもっと費用が増えるでしょう。

マンション売却後の手元に残る金額についてよくある質問とその回答集

次にマンション売却で手元に残る金額のよくある質問について回答とともにご紹介していきます。

質問①：引っ越し代やハウスクリーニング代は売却費用として経費にできますか？

引っ越し代は、自己都合のものですから、原則、譲渡所得を計算するうえで経費には含むことができません。

一方、ハウスクリーニングについては、条件付きで認められるケースもあります。

「内覧で綺麗に見せたかった」という単なる美観目的のハウスクリーニングでは経費としての計上はできません。ただし、買主の要求があった場合、あまりにもひどい汚れで不動産会社に勧められた場合など、売買契約をするうえで「ハウスクリーニングが必要であった」という証拠があると経費にできる可能性もゼロではありません。

質問②： マンション売却で赤字になるなら確定申告はしなくていいですか？

マンション売却において、経費等を計算すると“赤字”になることもあります。

赤字になれば譲渡所得税を納める必要がないからと「確定申告をしなくてもいいのでは？」と思う方もいますが、実は確定申告で「損益通算」や「繰り越し控除」というメリットを受けられる可能性があるのです。

損益通算とは、マンションを売却して「譲渡損失」が出た分をほかの所得と合算することで、課税額が減り、結果として所得税や住民税が軽減されるものです。

たとえば、「マンション売却で200万円の赤字が出た」という場合、年間の給与所得にこの赤字部分も加味でき、税金をおさえることができます。

また、それでもさらに赤字が残った場合は、「繰越控除」の制度も使えます。

繰越控除は、「残った赤字分」をさらに翌年に繰り越して控除ができ、最長で3年間、給与所得などから“赤字”として差し引けるのです。

そのため、マンション売却しても赤字になった…というケースでも、確定申告をすることも検討しましょう。詳しくは、税務署や専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

マンション売却では、「売却価格＝利益」ではないことに注意することが大事です。

売却価格からローン残高や諸費用、税金などを差し引いたものが「手元に残る金額（利益）」です。

また、譲渡所得が発生すれば、確定申告をした後に納税しなければなりませんし、国民健康保険の人は保険料が売却の翌年に結構あがることも考えておく必要があります。

売却前に費用や税金の仕組みを知り、事前にシミュレーションしておくことにより、安心した売却が可能です。

「手元に残った金額ってこんなに少ないの…？」「マイナスになった気がする…」と、後から不安にならないように、マンション売却では事前に正しい知識を身につけておきましょう。

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